Affitti brevi in crescita ma le regole del gioco sono cambiate: ecco come si è trasformato il mercato dopo la pandemia

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in foto Francesco Zorgno

Quello degli affitti brevi è un argomento caldo in Italia oggi più che mai. Sicuramente il bene-casa è al centro dell’attenzione degli Italiani e la continua crescita del volume degli ospiti e delle loro esigenze lo ha portato a un momento di svolta storico, che cambia definitivamente le regole del gioco. “Quello di oggi è un mercato assai diverso rispetto a quello degli ultimi anni, ma anche rispetto all’era precedente la pandemia. Abbiamo un volume di viaggiatori nel nostro Paese, soprattutto stranieri, che continua a crescere in modo sensibile. Si tratta di turisti con aspettative molto elevate, attenti soprattutto al servizio di gestione della struttura in cui decidono di soggiornare.  Per venire incontro a questa domanda, l’offerta di immobili online ha subito delle profonde trasformazioni, con l’affermazione in misura sempre maggiore delle gestioni professionali che sono le uniche in grado di raccogliere la nuova sfida del turismo in appartamento. Solo leggendo queste trasformazioni all’interno del mondo degli affitti brevi si possono comprendere gli ultimi trend del settore». A raccontarlo è Francesco Zorgno, Presidente di CleanBnB Spa, società quotata in Borsa a Milano sul segmento EGM, il più grande gestore italiano di immobili in affitto breve con oltre 2.600 unità gestite su più di 80 località in tutta Italia.

Numeri e tassi di occupazione
In questi anni abbiamo assistito a una crescita continua di alloggi messi a reddito con le locazioni di breve periodo, ma i numeri elaborati dal Centro Studi Rescasa-Confcommercio parlano chiaro: a Milano, per esempio, su quasi 20.000 appartamenti presenti sulle principali piattaforme online, negli ultimi 12 mesi, soltanto meno della metà ha avuto tassi di occupazione significativi, mentre gli altri sono stati utilizzati solo marginalmente o sono rimasti in gran parte vuoti. Tali percentuali sono simili a quelle di Napoli, Roma, Firenze e delle principali località italiane. “Ecco il vero indicatore che marca la differenza tra gestioni professionali e non – spiega Zorgno –: solo gli host dotati delle opportune competenze e degli strumenti di lavoro più aggiornati sono nelle condizioni di mantenere gli immobili disponibili per lunghi periodi, e sono in grado di attrarre le prenotazioni di un gran numero di ospiti. È questo il modo di operare di CleanBnB, che solo nel 2023 ha accolto oltre duecentomila ospiti e quest’anno sta continuando a crescere in modo significativo ma sostenibile con un +30% negli ultimi tre mesi. Siamo in un mercato sempre più complesso che privilegia la qualità e l’efficienza nella gestione”.

TASSI DI OCCUPAZIONE APPARTAMENTI ONLINE

Appartamenti Online

Occupati – 60 gg

Percentuale

Occupati + 60 gg

Percentuale

Roma

20.743

10.161

48,99%

10.582

51,01%

Milano

20.514

13.913

67,82%

6.601

32,18%

Napoli

6.681

4.103

61,41%

2.578

38,59%

Le cifre della tabella provengono da Insideairbnb.com, sono aggiornate al 12 aprile 2024 e si riferiscono agli ultimi 12 mesi. Nella prima colonna troviamo il numero totale di appartamenti in affitto breve presenti sulle piattaforme online. Nella seconda e terza colonna, troviamo gli alloggi occupati per meno di 60 giorni l’anno, nella quarta e quinta colonna quelli affittati per più di 60 giorni.

Last minute e flessibilità
L’esperienza di CleanBnB, ha individuato almeno due fattori che nell’ultimo periodo sono diventati determinanti per la scelta di un appartamento. “Contrariamente a quanto avveniva anche solo un anno fa, oggi l’approccio last minute è una tendenza in ascesa, con clienti pronti a prenotare all’ultimo momento per approfittare di tariffe più vantaggiose, e finestre di prenotazione sempre più ampie. In questo contesto, diventa cruciale per i gestori implementare una politica di prezzi dinamica, supportata anche da software professionali per adattare le tariffe in tempo reale in base alla domanda». Spiega Zorgno. «Il fenomeno è lampante anche in questo momento, come dimostra il trend di prenotazione in occasione del Salone del Mobile di Milano. Ma c’è anche un altro parametro ormai fondamentale per la scelta di un alloggio ed è la flessibilità di rimborso. I viaggiatori scelgono un alloggio se hanno la sicurezza di poter disdire anche all’ultimo momento senza il pagamento di penali»”.

Una grande selezione naturale
Con dati di questo tipo, risulta molto chiaro quanto una gestione non professionale, anche di pochi appartamenti in affitto breve, sia destinata a registrare un numero di soggiorni molto inferiore alle aspettative. L’indice di successo in questo mercato così concorrenziale non si misura più tanto in termini di tariffe, che sono appunto in fase di consolidamento, ma soprattutto attraverso il tasso di occupazione. Per mantenere e incrementare tale indice, gli investimenti in strumenti di revenue management devono essere mirati e costanti, la capacità di gestire le criticità deve essere rapida ed efficace, l’approccio con il cliente deve essere trasparente e immediato, pronto a rispondere tempestivamente e con efficacia ad ogni richiesta. Insomma, il mercato degli affitti brevi è cresciuto, è diventato “grande” e sta facendo da solo una importante selezione naturale.