Parlandoti di investimenti immobiliari, ho già fatto riferimento a due tipi di investitori:
- il “cassettista” (che compra un immobile e lo dà in affitto, intanto che il suo valore aumenta);
- l’investitore che usa la tecnica del Flipping (compra, ristruttura e vendere subito).
Molti lettori mi hanno chiesto di approfondire l’argomento e in questo nuovo articolo voglio entrare nei dettagli di una compravendita “flippata”.
Il Flipping è un metodo di investimento nato in America, adottato poi in tanti altri paesi del mondo, e ritengo sia un modo quasi sicuro per ottenere ottimi profitti. Nel campo degli investimenti immobiliari non c’è mai sicurezza, perché vanno sempre considerati i rischi legati a ogni singola operazione. E questa regola vale anche quando flippi.
Ma puoi contenere i problemi se segui questi quattro passi.
1.Valuta bene la zona in cui investire
Se la regola del Flipping prevede che tu acquisti, ristrutturi e vendi velocemente, la cosa essenziale è investire dove le richieste di acquisto sono maggiori. Il centro delle città è perfetto, ma anche zone più residenziali non sono mai da scartare. Un buon investimento lo fai con immobili presenti negli edifici in costruzione, perché li compri a un prezzo basso e li rivendi a un valore maggiore dopo averli rifiniti. Cerca quindi nei cantieri e verifica che siano in zone ben servite o in fase di ristrutturazione urbanistica.
2. Fai una stima dei costi di ristrutturazione
Visto che devi acquistare e poi ristrutturare, non dimenticare mai di inserire nel tuo budget le spese previste per la ristrutturazione dell’immobile.
Per limitare questa voce dei costi, consiglio sempre di acquistare immobili che non richiedono più di 10.000 euro di lavori. Quindi, meglio puntare su un appartamento in centro città, con una quadratura intorno agli 80 mq e che ha solo bisogno di una tinteggiata, di porte interne nuove, di una registrazione degli infissi e di qualche piccolissimo intervento in bagno.
Anni fa ho acquistato un buon immobile in una zona centrale di Genova. Mi è costato 47.000 euro più 8.000 euro di ristrutturazione e l’ho venduto a 106.000 euro, ricavando un buon guadagno. Ma ho dovuto anche rinunciare a un ottimo appartamento quando ho scoperto che necessitava di lavori strutturali costosissimi. Era un appartamento situato in una località di montagna e lo lasciai perdere anche perché in quelle zone i lavori iniziano in estate. Seppi della vendita a novembre e l’idea di dover aspettare mesi prima di cominciare una ristrutturazione mi fece desistere dall’investimento. Ricorda: il Flipping ha senso solo se acquisti, ristrutturi e vendi nel giro di poco tempo!
Un consiglio che ti do è di affidarti a una buona ditta di ristrutturazione che sia guidata da un capo mastro con esperienza decennale, perché ti garantisce lavori fatti ad arte e in poco tempo. Se poi non puoi occuparti direttamente della supervisione del progetto, fallo seguire da un direttore dei lavori di tua fiducia.
3. Scegli sempre un avvocato specializzato
C’è chi vuole provare la strada del Flipping anche se non è esperto di trattative. Non dico sia impossibile, ma il consiglio che mi sento di dare è quello di farsi assistere da un avvocato esperto in materia di compravendite immobiliari. C’è bisogno, infatti, di clausole contrattuali definite, di condizioni d’acquisto chiare e di tempi da far rispettare per non avere in seguito fastidiosi grattacapi. Se poi decidi di chiedere un finanziamento per investire con il Flipping, devi mettere tutto nero su bianco e chi meglio di un legale può aiutarti?
4. Compra al 40% in meno del valore di mercato
Nei miei precedenti articoliho più volte sottolineato che con gli immobili fai soldi quando compri, non quando vendi. Ed è una legge che vale anche per il Flipping.
Quindi, acquista a un prezzo che sia inferiore a quello di mercato di almeno il 40% , perché solo così puoi ottenere ottimi profitti ed essere competitivo.
Non ti fossilizzare sul prezzo di vendita del tuo immobile. Anzi, a volte puoi anche permetterti di rivenderlo a un prezzo lievemente inferiore rispetto a quello di mercato, proprio perché ti è costato meno.
Questa, però, è una possibilità che ti conviene valutare caso per caso e in base alle offerte di acquisto che ti arrivano.
Intanto, ti consiglio di utilizzare questa tecnica se vuoi vendere subito. Altrimenti, puoi sempre diventare un “cassettista” e affittare il tuo immobile, in attesa che il suo valore aumenti.
Buona Vita
