I quorum nelle assemblee condominiali

Nessuno, abitando in un condominio, può affermare di non essersi sentito travolto dalle problematiche connesse alla partecipazione ad un’assemblea condominiale.

Mille voci contrastanti ed una miriade di problemi tecnici e di scontri si intrecciano in un solo luogo ed in uno stesso momento, tanto da volerne spesso fuggire o evitarle a tutti i costi.

Tale situazione si verifica anche a causa della difficoltà di districarsi tra le molteplici regole che è necessario rispettare affinché, alla fine dell’arena assembleare, tutti gli sforzi fatti per raggiungere un’intesa non risultino poi vanificati da un vizio di nullità e/o annullabilità della delibera approvata con tanta fatica.

Per cercare di fare un po’ di chiarezza su alcune delle regole base che reggono il funzionamento delle assemblee condominiali, si può iniziare con il dire che la legge le struttura in due fasi. Una necessaria ed una eventuale.

Le assemblee devono essere, infatti, indette contestualmente sia per una data “in prima convocazione”, che, per una ulteriore data “in seconda convocazione”, che si potrà tenere ove la prima non raggiunga i quorum costitutivi previsti dalla legge che in seguito vedremo.

L’assemblea in seconda convocazione non può essere fissata nello stesso giorno della prima e, in ogni caso, non può essere indetta oltre i 10 giorni successivi rispetto a quest’ultima.

La convocazione deve essere notificata ai condomini almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

Ai fini della validità e del regolare funzionamento delle assemblee condominiali, la legge distingue tra “quorum costitutivi” e “quorum deliberativi”. Con i primi si indicano le maggioranze necessarie per costituire validamente l’assemblea, mentre con i secondi le maggioranze poter correttamente deliberare.

Il codice civile stabilisce che, per essere validamente costituita in prima convocazione, l’assemblea deve essere composta dalla maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi). 

Una volta che l’assemblea è validamente costituita, le successive deliberazioni sono valide quando siano votate dalla metà più uno degli intervenuti all’assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Da una semplice lettura delle maggioranze necessarie per far regolarmente funzionare le assemblee in prima convocazione, appare evidente che, da un punto di vista pratico, gli indicati quorum difficilmente possono essere raggiunti.

Per tale motivo, il legislatore ha stabilito che, ove l’assemblea, in prima convocazione vada deserta o non raggiunga il quorum costitutivo previsto dalla legge, sia già stata in precedenza fissata una nuova assemblea per la quale, come vedremo, la legge ha previsto quorum costitutivi e deliberativi molto inferiori.

Infatti, affinché l‘assemblea in seconda convocazione sia regolarmente costituita, è sufficiente la presenza di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio (333,33 millesimi).

Per l’approvazione delle delibere, in generale, è sufficiente il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Vi sono, però, una serie di ipotesi, specificamente indicate nell’art. 1136, commi 4 e 5, c.c., per la cui approvazione è richiesta una particolare maggioranza.  

Nel caso in cui, infatti, l’oggetto della delibera riguardi, ad esempio, la nomina o la revoca dell’amministratore, la costituzione di liti attive o passive non rientranti nelle competenze dell’amministratore, la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, le innovazioni all’edificio e agli impianti non centralizzati, le innovazioni gravose o voluttuarie, queste devono essere approvate, in ogni caso, sia in prima che in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

In casi peculiari e tassativamente individuati dal legislatore all’art. 1136, comma 5, (come ad esempio nel caso di innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune previste dall’art. 1120 c.c.) è invece necessario, ai fini dell’approvazione, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio.

L’unanimità della volontà dei condomini (intesa come consenso di tutti i partecipanti al condominio che rappresentano 1000 millesimi) è invece necessaria, ad esempio, quando le delibere incidono su diritti individuali o cambiano la destinazione d’uso delle parti comuni o stabiliscono la vendita o cessione di parti comuni.

Un altro caso è costituito dalla approvazione o modifica del regolamento contrattuale ovvero del regolamento predisposto dall’originario costruttore o firmato all’unanimità da tutti i condomini.

I singoli condomini possono partecipare all’assemblea anche a mezzo di un rappresentante, munito di delega, che deve essere conferita in ogni caso per iscritto.

La normativa in materia prevede che, ove i condomini siano più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale del condominio.

Al contrario, il codice civile nulla prevede nel caso in cui il numero dei condòmini sia inferiore a venti. Pertanto, in tali casi, un condomino può assumere le deleghe altrui senza alcun limite, a meno che non siano previste specifiche soglie nel regolamento condominiale.

Nel caso di immobili in comproprietà, dovranno essere convocati tutti i comproprietari, ma potrà partecipare all’assemblea soltanto uno di essi in rappresentanza degli altri.

Per quanto riguarda la posizione dei condomini direttamente interessati alla decisione assembleare o in conflitto con la posizione del condominio, la legge prevede che essi possano sia partecipare all’assemblea, che votare.

In questi casi, però, la delibera risulta impugnabile se tale voto è stato determinante ai fini dell’approvazione.

Pertanto, in questi casi, è buona regola che il condomino interessato si astenga dal voto.

Ma cosa accade se una delibera viene assunta in mancanza dei quorum previsti dalla legge?

La stessa può essere nulla o annullabile.

Le delibere nulle sono quelle affette da un vizio tale da renderle totalmente inesistenti e quindi prive di effetti giuridici fin dalla loro nascita. Le stesse possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo, da chiunque ne abbia interesse.

Le delibere annullabili sono, invece, affette da un vizio procedurale, che può essere fatto valere esclusivamente nel termine di trenta giorni dalla data in cui si è svolta l’assemblea per i presenti, o dalla data di notifica del verbale per gli assenti. In mancanza, esse si cristallizzano e divengono valide ed efficaci.

La giurisprudenza, nel corso degli anni, ha sempre più ampliato i casi di annullabilità delle delibere a discapito dei casi di nullità arrivando, di recente, a ribadire, a conferma di un indirizzo ormai consolidato, che il mancato rispetto dei quorum, sia costitutivi che deliberativi, costituisce un’ipotesi di annullabilità e non più di nullità della delibera. (Cassazione civ., Sezione II, ordinanza 19 aprile 2025, n. 10361).

Pertanto, come chiarito più volte dalla Cassazione a Sezioni Unite, i casi di nullità di una delibera assembleare si riferiscono a poche specifiche ipotesi ben definite, come la mancanza di uno o più elementi essenziali, oggetto impossibile o illecito della stessa (contrario all’ordine pubblico o al buon costume), decisioni che non rientrano nelle competenze dell’assemblea, lesione dei diritti individuali, della proprietà privata o dei beni comuni.