Immobili, a Napoli compravendite in aumento

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Aumenta il numero di case vendute (+17,1%), diminuiscono i tempi di acquisto (7-8 mesi) e permane un generalizzato ribasso del valore degli immobili in quasi tutti i quartieri della città per un decremento annuale complessivo dell’1,3 %. E’ quanto emerge dal Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare di Napoli relativo al II semestre 2016 presentato oggi, mercoledì 12 aprile, alla Camera di Commercio di Napoli nell’ambito del seminario “Le principali tendenze in atto nel mercato immobiliare locale e nel mercato del credito viste dagli operatori del settore”.

Hanno partecipato Girolamo Pettrone, commissario straordinario dell’ente camerale di Napoli, Giovanni Adelfi, presidente Borsa Immobiliare di Napoli, Vincenzo De Falco, presidente provinciale Fimaa, Claudio Matarazzo, presidente provinciale Fiaip, Diomede Falconio, consigliere Consiglio notarile di Napoli-Torre Annunziata-Nola, Francesco Tuccillo, presidente Acen, Alessandro Bonucci, direttore commerciale Auxilia Finance Spa, Claudio Colicchio, vice presidente provinciale Fimaa e delegato alla mediazione del credito. Ha chiuso i lavori Clemente Maria del Gaudio, amministratore delegato Borsa Immobiliare di Napoli.

Il trend nei quartieri della città
Il mercato immobiliare della città nel secondo semestre del 2016 conferma una flessione nel valore delle case (- 0,6 %) anche se meno marcata rispetto al precedente semestre (-1,4%). A segnare il maggior deprezzamento percentuale sono gli immobili dai cinque vani in su, mentre al top delle richieste degli acquirenti partenopei continua a esserci la casa con tre vani, doppi accessori e cucina abitabile con un costo medio di 350-400 mila euro. 
Per quanto riguarda i singoli quartieri, rimangono stabili i valori degli immobili (sia nelle vendite che nelle locazioni) nelle aree: Porto, Stella, Vomero, Arenella, San Giovanni, Barra, Miano, Soccavo e Bagnoli. Una significativa flessione fanno invece registrare gli immobili a San Carlo Arena (- 3,7% nei valori di compravendita e -1,4% in quelli locativi), San Pietro a Patierno (-2,9% per le compravendite e -4,2% per le locazioni), Poggioreale (-7% per le compravendite), e Pianura (-2,6% per le compravendite e -6,1% per le locazioni).

Compravendite, Napoli tiene il passo del mercato nazionale
Sul piano nazionale, nel quadro di un mercato che si segnala per un decisivo balzo in avanti delle compravendite immobiliari, con una crescita del 18,4% rispetto al primo semestre del 2016, Napoli mostra un aumento leggermente sotto la media (+17,1%): al di sotto di città come Torino (+26,4%), Bologna (+23,7%), Genova (+22,9%), Milano (+21,9%) ma sopra città come Firenze (+16,0%), Roma (+10,6%) e Palermo (+9,2%).

Locazioni, boom delle “Case Vacanza”
Quanto al mercato locativo, Napoli segna un decremento semestrale contenuto del 0,7% a fronte del consolidarsi dell’ascesa delle case date in affitto per brevi periodi ad uso turistico, le cosiddette “Case Vacanza”. Incrementa il numero dei contratti “Concordati” che con la Cedolare Secca scontano il 10% di imposizione fiscale (si auspica una proroga dell’aliquota, almeno fino al 2019), mentre il maggior numero delle locazioni è ancora stipulato con il contratto 4+4.  I tempi di “ricerca” risultano in media di 3 mesi. La tipologia più richiesta è il tre vani oltre accessori. Gli immobili immessi sul mercato sono prevalentemente in buone condizioni d’uso e provvisti di arredo cucina. 

Box Auto, scendono i prezzi nei quartieri centrali 
Questo settore ha subito un decremento che si attesta sul -4,3% per le vendite, e del 4,0% per le locazioni (rispettivamente -5% e -4,4% su base annua). Cali più consistenti nei quartieri più centrali come Posillipo -9,1%, Poggioreale -10%, Pendino e Stella, rispettivamente -9% e -9,5% sempre riferiti al semestre in questione. I box auto rappresentano sempre un ottimo investimento (a patto che siano ubicati in zone di forte concentrazione abitativa): ciò in quanto i contratti locativi sono meno vincolanti rispetto a quelli abitativi, soprattutto per quanto riguarda la durata ed inoltre sono più facilmente vendibili in caso di necessità.

Commerciale, imposte insostenibili: chiudono negozi storici. Fuga dal Centro Direzionale
Il calo dei prezzi di questo settore si attesta al -1,4% (-1,90% su base annua), mentre non si registrano variazioni per quanto riguarda le locazioni. La maggior parte degli scambi avvengono sostanzialmente nelle strade cosiddette “commerciali” della città.  Mai come in questo semestre, si sono registrate tante chiusure di negozi storici. Chiudono i battenti, perlopiù quelle attività che non hanno saputo stare al passo delle innovazioni tecnologiche.  
Pertanto molte locazioni e poche vendite. Cresce la consapevolezza relativa alla fiscalità derivante da immobili di questo settore. Mentre nel comparto abitativo, la chiave per sbloccare le transazioni è stata quella della cosiddetta “Cedolare secca”, qui nulla è cambiato: le imposte insostenibili non supportano il mercato di tali immobili. Si precisa che in questa categoria (“Commerciale”) rientrano anche gli immobili come gli uffici. Non stupisce infatti, che il regime fiscale attuale è una delle ragioni per il quale “Centro Direzionale di Napoli” subisce un continuo ed inesorabile abbandono degli immobili.

Capannoni, comparto in leggero recupero
La domanda rimane orientata soprattutto su tagli massimi di 300 Mq. I capannoni industriali con quadrature superiori ai 1.000 Mq. sono richiesti soprattutto da imprenditori cinesi, per convertirli al commerciale. Unico settore dove si evidenziano segni di aumento rispetto al semestre precedente. La riconversione a terziario risulta lunga e dispendiosa e il mercato di tali immobili continua a languire. Ancora troppo pochi i contratti stipulati. La domanda (sia di acquisto che di locazione) è orientata soprattutto in “complessi” industriali trasformati in commerciale, completamente ristrutturati. “Il residenziale continua a alzare la testa” afferma Clemente Maria del Gaudio, amministratore delegato della Borsa Immobiliare di Napoli. “A favorire la ripresa degli scambi residenziali vi è senz’altro un maggior clima di fiducia dettato da condizioni uniche che in altri tempi avrebbero fatto letteralmente volare il mercato, ovvero tassi di interesse bassissimi e quindi mutui, anche a lunghissimo termine, decisamente convenienti. Tutto ciò riguarda quasi esclusivamente appartamenti medio piccoli destinati a prima casa, mentre la situazione – precisa l’amministratore delegato della Borsa Immobiliare di Napoli  – cambia radicalmente nel caso delle abitazioni in zone di pregio con quadrature superiori ai 180 mq, le quali subiscono a pieno titolo una forte svalutazione”. Del Gaudio denuncia infine i problemi legati alla regolarità urbanistica. “L’impossibilità di regolarizzare gran parte degli immobili della città di Napoli impedisce di fatto la vendita nella maggior parte dei casi, soprattutto quando interviene un istituto di credito”.