Le insidie nelle compravendite di immobili, gli immobili provenienti da donazione

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Acquistare immobili. Molti sono gli aspetti da verificare e valutare per non imbattersi in situazioni e problematiche spesso difficilmente dipanabili.

Particolare attenzione occorre porre, ad esempio, se il bene oggetto di vendita sia entrato nella sfera giuridica del promittente venditore per donazione. La circolazione dei beni trasmessi per donazione, infatti, presenta delle difficoltà oggettive dovute alla tutela dei diritti dei legittimari.

I legittimari costituiscono una particolare categoria di eredi (coniuge, discendenti ed in certi casi ascendenti in linea retta) cui il nostro ordinamento garantisce una particolare ed accentuata tutela, spettando agli stessi una percentuale minima, predeterminata ex lege, del patrimonio del de cuius, definita quota di legittima, che non può subire diminuzioni per effetto di disposizioni testamentarie e/o donazioni.

A tutela della predetta quota i legittimari possono, attraverso l’azione di riduzione, vanificare qualsiasi atto che di fatto abbia provocato la lesione della stessa e, con la conseguente domanda di restituzione, ottenere la reintegrazione di quanto loro dovuto per legge.

Pertanto un immobile donato può diventare oggetto di vertenze ereditarie, provocate dai legittimari del donante, che possono arrivare ad incidere anche i diritti acquistati dai terzi.

Vediamo in che modo ed in quali termini con un esempio concreto.

Il sig. Caio (donante) decide di donare per atto tra vivi un immobile al sig. Tizio. Quest’ultimo, dopo qualche tempo, vende il predetto immobile al sig. Sempronio.

Dopo svariati anni dalla predetta vendita il sig. Caio passa a miglior vita. Un suo erede (o più), aperta la successione, riscontrando che, per effetto della donazione effettuata in vita dal caro estinto in favore di Tizio, era stata lesa la quota di legittima promuove l’azione di riduzione nei confronti del donante. Riconosciuta la legittimità della richiesta riduzione, con conseguente declaratoria di inefficacia della donazione, l’erede predetto può chiedere la restituzione dell’immobile anche a Sempronio, terzo acquirente, effettivo ed attuale detentore del bene.

Verifichiamo quali sono le tempistiche per il legittimo svolgimento delle azioni sopra indicate.

La normativa di riferimento (artt. 561 e 563 c.c.) è stata infatti oggetto di modifica, operata con la legge 80/2005, ed ha visto l’introduzione di limiti temporali alla proposizione delle domande di riduzione e restituzione, lasciando di fatto comunque irrisolti i problemi legati alla rapida circolazione dei beni donati.

In particolare l’art. 561 c.c. nello statuire che “gli immobili restituiti in conseguenza dell’azione di riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario può averli gravati”, prevede che l’azione di riduzione debba essere promossa e trascritta entro dieci anni dall’apertura della successione (morte del de cuius) e che non siano già decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione.

Stesso termine ventennale (decorrente dalla trascrizione della donazione) è fissato per la proposizione della domanda di restituzione ai successivi acquirenti, che può essere esperita però solo dopo preventiva escussione dei beni del donatario. È inoltre prevista per il coniuge ed i parenti in linea retta la possibilità di notificare e trascrivere un’opposizione formale alla donazione, atto che sospende il predetto termine e che può essere rinnovato entro venti anni dalla prima trascrizione.

Quindi l’acquirente di un immobile proveniente da donazione (il sig. Sempronio del nostro esempio) potrebbe vedersi costretto (come gli eventuali successivi acquirenti) a restituire il predetto bene (o a corrispondere l’equivalente in danaro) a soggetti che erano terzi rispetto al contratto di compravendita legittimamente concluso.

Questo può verificarsi ricorrendo le seguenti condizioni:

        gli eredi lesi nella quota di legittima propongono e trascrivono l’azione di riduzione entro dieci anni dalla morte del donante;

        non devono essere in ogni caso trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione;

        non deve essere stata notificata e trascritta l’opposizione alla donazione o in caso di opposizione trascritta, non devono essere decorsi più di vent’anni dall’ultima trascrizione;

        l’escussione dei beni del donatario/venditore non ha avuto esito positivo.

Di fronte alla proposta di vendita di un immobile derivante da donazione, relativamente alla quale tra l’altro gli istituti bancari sono soliti negare la concessione di mutui fondiari, quindi è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti che siano in grado di valutare il rischio concreto di vedere vanificato il proprio acquisto.