“Nel residenziale le compravendite di abitazioni per effetto della diminuzione delle attività causate dalla pandemia hanno registrato nel 2020 una flessione del 14,8%. Nel primo semestre 2021 i giudizi degli operatori del settore riflettono una maggiore dinamicità del mercato residenziale evidenziando una domanda di acquisto e locazione in crescita, dopo la battuta d’arresto dello scorso anno. Conseguentemente diminuisce l’intensità della flessione delle quotazioni delle abitazioni, dopo aver perso circa il 25% del proprio valore di mercato dal 2008” – è quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma.
Comparto residenziale
Nel primo semestre dell’anno per effetto di un maggior dinamismo del mercato le quotazioni delle abitazioni usate hanno ripreso a crescere (+0,7% su base semestrale), in linea con la media nazionale. Questo aumento ha interessato soprattutto le abitazioni localizzate in periferia e nelle zone semicentrali della città. Il recupero ha coinvolto anche le abitazioni nuove con un +0,5% su base semestrale. Risulta molto ampia la forbice tra le quotazioni medie delle abitazioni che si trovano nelle zone di pregio – che superano in media i 5.100 euro al mq – rispetto alle case in periferia che assumono valori intorno al 1.400 euro al mq. Sul fronte delle locazioni la situazione appare in miglioramento in ragione di una ripresa del numero delle locazioni e di richieste di affitto con ripercussioni sulla crescita dei canoni di locazione (+0,5%). I tempi medi di vendita (6,3 mesi) e di locazione (3,8) si sono stabilizzati risultando in entrambi i casi lievemente superiori rispetto alla media nazionale. I rendimenti medi lordi annui di locazione si mantengono intorno al 5,2%.
Comparto non residenziale
Riguardo agli uffici e ai negozi di Napoli, i dati di consuntivo dell’Agenzia delle Entrate evidenziano nel 2020 una contrazione delle compravendite piuttosto significativa, nell’ordine del 25% per gli uffici e del 16% per i negozi. Di conseguenza le quotazioni si riducono ulteriormente: dal 2008, che corrisponde al picco massimo dei prezzi, gli uffici hanno perso il 33% del loro valore e i negozi il 29%, con un’intensità maggiore rispetto al settore residenziale. Nel primo semestre 2021 – rileva Nomisma – le quotazioni di mercato degli uffici napoletani continuano a registrare una flessione dei valori nell’ordine del -0,5% su base semestrale e del -2,1% su base annua. Aumentano nel comparto direzionale gli sconti applicati in sede di trattativa passando dal 17% al 18%. Considerando il segmento della locazione, la domanda appare lievemente più dinamica con ripercussioni positive sul livello dei canoni medi (+0,5%). I tempi medi di vendita (9,2 mesi) e di locazione (6,5 mesi) si mantengono stabili, così come i rendimenti medi da locazione (+5,6%). La flessione delle quotazioni ha riguardato anche i piccoli immobili commerciali nell’ordine del -0,7% a livello semestrale e -3,3% su base annua. Con una domanda di affitto in diminuzione continua la flessione dei canoni medi dei negozi nell’ordine del -1,7% su base semestrale e del -4,3% su base annua. I tempi di locazione sono tornati circa ai livelli pre-Covid.
Previsioni settore residenziale
Per la seconda parte del 2021 gli operatori prevedono un moderato aumento del numero delle compravendite e delle locazioni di abitazioni, a fronte di una possibile lieve flessione dei canoni e dei prezzi di mercato.
