“Il posizionamento del mercato immobiliare napoletano nel secondo semestre 2020 risulta fortemente condizionato dagli effetti socio-economici e sanitari provocati dalla pandemia da Covid-19 tuttora in corso” – è quanto emerge dall’analisi del 3° osservatorio immobiliare di Nomisma 2020.
Il comparto residenziale
La contrazione del mercato immobiliare provocata dagli effetti di contenimento della pandemia trova riscontro nella flessione delle compravendite di abitazioni registrata nel primo semestre 2020 rispetto allo stesso periodo 2019 (-28,1%). Gli operatori intervistati segnalano un mercato piuttosto compromesso, a causa degli effetti del pesante lockdown e delle misure di contenimento, che tende nella seconda parte dell’anno a stabilizzarsi a fronte, però, di un calo generalizzato dei prezzi.
Nella seconda parte dell’anno continuano a diminuire i prezzi medi di acquisto (-0,9% su base semestrale).
A Napoli la flessione delle quotazioni ha interessato sia le zone di pregio sia la periferia, ma con diverse intensità. Le abitazioni periferiche hanno registrato una contrazione maggiore dei prezzi (-1,8% su base annua), mentre le zone di pregio un -0,8%. L’incertezza del contesto si riflette in un aumento dello sconto soprattutto nelle zone centrali e di pregio, che raggiunge il 15% rispetto al 14% del primo semestre.
I tempi medi di vendita, dopo aver subito una dilatazione piuttosto consistente durante il lockdown di marzo, sono tornati nell’ordine di 6,5 mesi, in linea con il dato medio nazionale. Il mercato della locazione risulta – in questa seconda parte dell’anno – più stabile. Nel complesso, la variazione semestrale media dei canoni in città si attesta al -0,1%, mentre i tempi di locazione tornano ai livelli del 2019 e si attestano intorno a 3,8 mesi. I rendimenti lordi da locazione si mantengono intorno al 5,2%.
Il comparto non residenziale
Le compravendite non residenziali, nel primo semestre 2020, hanno registrato una flessione del -23,7% rispetto allo stesso periodo 2019. Il settore non residenziale ha risentito in particolare di una situazione economica e commerciale eccezionalmente compromessa dalle misure di contenimento della pandemia. Un contesto che ha influito sull’andamento dei valori medi di mercato sia degli uffici, sia dei negozi.
Il comparto direzionale ha registrato una flessione dei prezzi di mercato nell’ordine del -1,6% su base semestrale e del -3% su base annua, accompagnata da una crescita degli sconti pari al 17%. I tempi di vendita sono tornati sui livelli del periodo pre Covid-19 intorno ai 9 mesi. Anche sul fronte dei canoni, gli effetti della pandemia sono particolarmente evidenti. Si registra una flessione del -1,2% su base semestrale e del -2,1% su base annua. I tempi di locazione tornano ai livelli di fine 2019 (6 mesi); stabili i rendimenti lordi annui (5,5%).
La flessione dei prezzi ha riguardato anche gli immobili commerciali nell’ordine del -2,6% su base semestrale e -4,2% annuale. Alla flessione dei valori si è accompagnato un aumento dello sconto praticato (16,5%). Relativamente alla locazione, anche per il comparto commerciale gli operatori percepiscono un significativo calo della domanda e del numero di locazioni, che sconta gli effetti delle misure di contenimento a contrasto della pandemia. Per effetto di tali dinamiche, continua la flessione dei canoni nell’ordine del 3,9% su base annua (-5,2% nel centro città). Stabili i rendimenti lordi (7,1%), mentre i tempi di locazione sono tornati ai livelli di fine 2019 (5,5 mesi).
Le previsioni
Per i prossimi mesi del 2021, gli operatori prevedono un ulteriore ribasso dei prezzi delle abitazioni che potrà però sostenere la dinamica delle compravendite. Al contempo, il mercato della locazione, sia in termini di numero di contratti sia di valore, potrà subire un’ulteriore contrazione, causata anche dall’impoverimento del segmento degli affitti brevi.
