“Le performance del mercato immobiliare nel primo semestre 2020 risultano condizionate in modo significativo dalla pandemia Covid-19 tuttora in corso che, a causa delle stringenti misure di contenimento, ha rallentato pesantemente l’economia, deteriorando il clima di fiducia delle famiglie e delle imprese. Questo contesto così incerto e vulnerabile ha riaffermato la fragilità strutturale del comparto residenziale napoletano, che stava recuperando dopo la forte crisi del 2014” . E’ quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma.
Comparto residenziale
Nel primo semestre dell’anno i prezzi di acquisto delle abitazioni hanno continuato a diminuire lievemente e con la stessa intensità del semestre precedente (-0,5% su base semestrale e -1,1% su base annuale) per effetto della maggiore incertezza del mercato. La flessione ha riguardato tutte le zone della città e in particolare sono le abitazioni periferiche ad aver registrato una maggiore contrazione dei prezzi pari -1,9% su base annua rispetto a una media cittadina di -1,1%. Analizzando invece il primo semestre 2020 vs secondo semestre 2019 sono le abitazioni di pregio ad aver risentito maggiormente della crisi (-1,8% a livello semestrale).
Anche le abitazioni nuove hanno visto una flessione delle quotazioni dell’ordine del -1,4% su base semestrale e -1,8% su base annua. Nomisma ha rilevato tra l’altro una lieve riduzione dello sconto praticato – in media al 14% – rimanendo al contempo al di sopra della media nazionale.
Passando alla locazione Nomisma riscontra un rallentamento sia in termini di numero di locazioni, sia di valori; i canoni hanno registrato mediamente una flessione del -0,5% su base semestrale. Le variazioni più consistenti sono state rilevate in periferia rispetto alle zone semicentrali e centrali.
L’Istituto bolognese ha inoltre riscontrato un allungamento delle tempistiche per la conclusione delle trattative di oltre 3 mesi che si aggiungono ai 6,5 mesi normalmente necessari per una vendita e 4 mesi per l’affitto di un’abitazione. Il tutto è dovuto alle misure di contenimento previste per la pandemia Covid-19.
L’acquisto dell’abitazione si conferma, seppur dopo il lockdown, la formula più diffusa nella città di Napoli anche se l’affitto è preferito dal 40% della domanda.
Comparto non residenziale
Nomisma rileva come i valori medi di mercato degli uffici hanno registrato una flessione più marcata rispetto al precedente semestre attestandosi a -1,4%. Sul piano localizzativo la flessione si presenta più marcata nella zona semicentrale (-2,1% a livello semestrale e – 5,2% su base annua) a fronte di un recupero delle quotazioni nel Business District. Anche gli uffici siti in centro città, nel periodo del lockdown, hanno perso valore registrando una flessione di -2,3% a livello semestrale. Lo sconto applicato in fase di trattativa presenta una riduzione del 15%.
Passando alla locazione gli operatori riscontrano un significativo calo della domanda rispetto all’offerta; la flessione media dei canoni degli uffici si attesta sul -0,9%, in linea con la media delle città italiane. La maggiore diminuzione dei canoni si presenta nella zona semicentrale della città e in periferia. I rendimenti lordi si mantengono stabili pari al 5,5%.
Previsioni
Per i prossimi mesi gli operatori prevedono un ribasso dei prezzi delle abitazioni che riguarderà le diverse zone della città mentre i canoni di locazione manterranno dinamiche lievemente differenti in relazione alle zone della città e alla tipologia di abitazione.
