La riforma del condominio ha messo nero su bianco la possibilità di modificare le tabelle millesimali a semplice maggioranza. La revisione a maggioranza è ammessa solo in casi molto limitati e del tutto residuali. Mai a fronte del cambio di destinazione d’uso dell’immobile o in caso di ristrutturazioni interne.
Quando è ammessa la modifica?
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati a maggioranza solo nei seguenti casi: – quando risulta che sono conseguenza di un errore; – quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta modificato per più di un quinto il valore proporzionale di una singola unità immobiliare. Per quel che riguarda gli errori, la Cassazione ha precisato che costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione delle tabelle millesimali, in base all’articolo 69 disp. att. c.c.: – gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti; – gli errori di fatto quale, ad esempio, l’erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva; – gli errori di diritto quale, ad esempio, l’erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni elementi che invece sono irrilevanti a tal fine; – errori di calcolo commessi nell’effettuare operazioni di matematica; – errori nella misurazione della superficie reale o della cubatura; – errori consistenti nell’avere scambiato la stima di un appartamento con quella di un altro; – errori nella misurazione della planimetria o degli schizzi altimetrici; – errore nell’avere attribuito ad un appartamento un servizio inesistente; – errore nell’avere dato ad un alloggio una destinazione diversa da quella reale.
In caso di interventi di ristrutturazione.
La revisione delle tabelle è poi ammessa in caso di interventi che abbiano come conseguenza l’alterazione per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino in caso di: – sopraelevazione; – incremento di superfici; – incremento o diminuzione delle unità immobiliari. Grazie al fatto di aver stabilito che occorre una variazione di almeno il 20% nello stato complessivo del condominio per motivare la revisione delle tabelle di proprietà generale di fatto è stata ridotta in misura consistente le possibilità che queste variazione debbano essere effettivamente realizzate. La condizione necessaria a far scattare la possibilità di modifica delle tabelle è limitata al verificarsi di specifiche situazioni precisate dalla legge, ossia: – sopraelevazioni; – ampliamenti realizzati tramite demolizione e ricostruzione con maggiore cubatura; – aumento o riduzione del numero degli immobili che incidono sulla compagine condominiale. Solo in queste situazioni, infatti, gli interventi sul singolo immobile di proprietà possono essere tali da alterare in misura superiore ad un quinto il valore delle unità immobiliari in precedenza possedute da un singolo condomino.
Niente modifiche in caso di ristrutturazioni interne.
Se un proprietario decide di acquistare l’appartamento vicino per ampliare il proprio o dividere l’appartamento per venderne una quota, non si verrà mai ad alterare il valore millesimale complessivo in quanto ci sarà semplicemente un passaggio di cubatura da un appartamento ad un altro, senza alcuna modifica a livello condominiale dato che le tabelle non tengono conto del numero degli appartamenti ma solo, appunto, delle quote millesimali .
La vendita dell’ex casa del portiere.
A fronte della vendita dell’ex casa del portiere è necessario ricalcolare i millesimali. Questo atto trasferisce, una proprietà in precedenza comune ad un privato, e quindi a fronte dell’aumento del numero degli appartamenti nel condominio c’è la necessità della revisione dei millesimi di proprietà generale.
No alla revisione delle tabelle per cambio di destinazione d’uso.
Non ricadono inoltre nei casi che danno origine alla necessità di modifiche: – l’ampliamento di un immobile senza demolizione perché l’intervento non può in ogni caso superare il limite posto dal Piano casa pari al 20% della cubatura e quindi non si supera la soglia stabilita dalla legge; – la trasformazione di un locale con destinazione commerciale in unità abitativa. In questo secondo caso, infatti, non ci si trova di fronte ad una nuova costruzione e non c’è aumento delle unità immobiliari, ma c’è solo la modifica della destinazione d’uso dell’immobile in questione, mentre la legge richiede espressamente l’incremento delle superfici. Secondo la Cassazione: “È illegittima la delibera di un condominio, adottata a maggioranza, con la quale si stabilisce un onere di contribuzione, nelle spese di gestione, maggiore a carico di alcuni condomini, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione, rispetto agli altri, di parti o servizi comuni, non solo perché la modifica ai criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento di riparto delle spese richiede il consenso di tutti i condomini, ma anche perché il criterio di riparto in base all’uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa, previsto dal comma 2 dell’art. 1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, per le quali opera invece il criterio di cui al comma 1 dello stesso articolo, ossia la proporzione al valore della proprietà di ciascuno”. (Cassazione sent. 1511/1997).
