di Mario Morra*
Il tema della casa a Napoli è reale. Ma proprio perché è reale, non può essere spiegato con una sola causa e con un solo colpevole.
Negli ultimi mesi il comparto extra-alberghiero è stato spesso associato in modo automatico alla crisi della residenzialità. È una lettura semplice, immediata, anche comprensibile sul piano emotivo. Ma se si guardano insieme i dati su compravendite, demografia, famiglie, patrimonio abitativo e locazione residenziale, il quadro appare molto più complesso.
Secondo i dati del Notariato, nel 2025 a Napoli le compravendite di abitazioni sono cresciute del 6,93%, passando da 17.978 a 19.223 atti. Le prime case tra privati sono aumentate del 12,75%, le seconde case tra privati del 5,36% e i mutui del 21,38%.
Questo dato dice una cosa importante: il mercato immobiliare napoletano non è fermo. Si muove, e si muove soprattutto sul terreno della compravendita tra privati.
Se aumentano le prime case, aumentano le seconde case e aumentano i mutui, allora la questione abitativa non può essere letta solo come effetto degli affitti brevi. Esiste probabilmente anche un problema di fiducia nel mercato della locazione residenziale.
Molti proprietari possono preferire vendere un immobile, tenerlo a disposizione della famiglia, lasciarlo sfitto o destinarlo a usi più flessibili non solo per ragioni di rendimento, ma anche per ragioni di rischio. Morosità, tempi lunghi di rilascio, incertezza normativa, costi di manutenzione e difficoltà di tutela incidono sulle scelte dei proprietari.
C’è poi un dato demografico che dovrebbe essere messo al centro della discussione. Secondo ISTAT, Napoli nel 2001 contava 1.004.500 residenti, mentre nel 2021 i residenti erano 921.142: oltre 83.000 abitanti in meno, pari a circa l’8,3% della popolazione.
Nello stesso periodo, però, le abitazioni occupate da residenti non sono diminuite: erano 336.286 nel 2001 e risultano 347.470 nel 2021.
Questo non significa che il disagio abitativo non esista. Significa che è cambiato il modo in cui va letto.
Nel 2001 a Napoli c’erano circa 2,99 residenti per abitazione occupata. Nel 2021 il rapporto scende a circa 2,65 residenti per abitazione occupata, perché la città ha meno abitanti ma più abitazioni occupate da residenti.
La spiegazione più probabile è nella trasformazione dei nuclei familiari. Le case non servono solo in funzione del numero assoluto di residenti, ma del numero di nuclei che devono abitarle.
A Napoli l’ampiezza media delle famiglie è passata da 3,0 componenti nel 2001 a 2,7 nel 2011, mentre le famiglie senza nucleo sono salite dal 24,4% al 30,1%. A livello nazionale, tra 2011 e 2021 le coppie con figli conviventi diminuiscono del 14%, mentre i nuclei monogenitore crescono del 44%.
Questo cambia completamente il problema. Una casa che vent’anni fa poteva essere sostenuta da un nucleo familiare numeroso, magari con più redditi o più pensioni nello stesso appartamento, oggi può essere troppo grande, troppo costosa o poco adatta per un single, una giovane coppia, un anziano solo, uno studente o un lavoratore con reddito discontinuo.
Anche i dati sul patrimonio abitativo vanno letti in questa direzione. A Napoli la superficie media delle abitazioni occupate passa da 79,5 mq nel 2001 a 86,7 mq nel 2011, mentre la dimensione media delle famiglie diminuisce.
Nel centro storico e nelle aree centrali il tema è ancora più interessante. Nella Municipalità 2, che comprende Mercato, Pendino, Avvocata, Montecalvario, Porto e San Giuseppe, nel 2001 risultavano 32.738 abitazioni occupate da residenti e 112.998 stanze in abitazioni occupate da residenti, pari a circa 3,45 stanze per abitazione occupata.
In alcuni quartieri storici il rapporto è ancora più alto: San Giuseppe aveva 2.155 abitazioni occupate da residenti e 8.876 stanze, cioè oltre 4 stanze per abitazione; Avvocata aveva 12.043 abitazioni occupate e 44.010 stanze, cioè circa 3,65 stanze per abitazione.
Questo non vuol dire che tutte le case del centro storico siano grandi o adatte alla locazione. Vuol dire però che esiste un possibile disallineamento tra il patrimonio disponibile e la nuova domanda abitativa: nuclei più piccoli, redditi più fragili, famiglie meno numerose, giovani coppie con minore capacità di spesa e immobili spesso storici, grandi, costosi da mantenere o difficili da frazionare.
La domanda, quindi, non è soltanto: “quante case ci sono?”. La domanda corretta è: “quante case sono davvero disponibili, accessibili, in buone condizioni e adatte ai nuclei familiari di oggi?”.
Anche l’extra-alberghiero va letto dentro questo quadro, non fuori. AIGAB Napoli ha segnalato che a giugno 2026 le strutture extra-alberghiere realmente operative sarebbero circa 7.000, a fronte di un numero complessivo vicino alle 11.000 unità che includerebbe anche posizioni non più attive o non stabilmente presenti sul mercato.
Se si confrontano circa 7.000 strutture operative con le oltre 347.000 abitazioni occupate da residenti censite nel 2021, l’ordine di grandezza cittadino è intorno al 2%.
Questo non significa che l’impatto sia nullo. In alcune aree del centro storico può essere molto più concentrato e va misurato con precisione. Ma significa che a scala cittadina non si può spiegare la crisi della casa solo con l’extra-alberghiero.
C’è poi il tema del patrimonio pubblico. In atti relativi al proprio patrimonio, il Comune di Napoli riconosce l’esistenza di “svariati immobili ad uso non residenziale” riconsegnati o abbandonati dai conduttori, che restano inutilizzati e disponibili, con rischio di occupazione abusiva, vandalizzazione, danno erariale e mancato introito per l’ente.
Questo non significa che ogni immobile comunale inutilizzato possa diventare casa. Ma significa che, se si parla seriamente di residenzialità, non si può guardare solo all’extra-alberghiero privato e ignorare immobili sfitti, immobili degradati, patrimonio pubblico, tempi amministrativi, alloggi non assegnati e difficoltà di rimettere a funzione pezzi della città.
Il problema casa, quindi, non è solo un problema di quantità. È un problema di accessibilità, qualità, localizzazione, dimensione degli immobili, fiducia contrattuale e compatibilità tra case disponibili e nuclei familiari reali.
Non mancano solo case. Mancano case compatibili con la nuova struttura sociale della città.
Per questo serve una politica abitativa seria, costruita su dati integrati: compravendite, mutui, demografia, dimensione dei nuclei familiari, superficie degli immobili, stock residenziale, patrimonio pubblico, immobili inutilizzati, locazioni lunghe, morosità, extra-alberghiero realmente operativo e distribuzione per quartiere.
Regolare è necessario.
Semplificare è pericoloso.
Negli ultimi mesi il comparto extra-alberghiero è stato spesso associato in modo automatico alla crisi della residenzialità. È una lettura semplice, immediata, anche comprensibile sul piano emotivo. Ma se si guardano insieme i dati su compravendite, demografia, famiglie, patrimonio abitativo e locazione residenziale, il quadro appare molto più complesso.
Secondo i dati del Notariato, nel 2025 a Napoli le compravendite di abitazioni sono cresciute del 6,93%, passando da 17.978 a 19.223 atti. Le prime case tra privati sono aumentate del 12,75%, le seconde case tra privati del 5,36% e i mutui del 21,38%.
Questo dato dice una cosa importante: il mercato immobiliare napoletano non è fermo. Si muove, e si muove soprattutto sul terreno della compravendita tra privati.
Se aumentano le prime case, aumentano le seconde case e aumentano i mutui, allora la questione abitativa non può essere letta solo come effetto degli affitti brevi. Esiste probabilmente anche un problema di fiducia nel mercato della locazione residenziale.
Molti proprietari possono preferire vendere un immobile, tenerlo a disposizione della famiglia, lasciarlo sfitto o destinarlo a usi più flessibili non solo per ragioni di rendimento, ma anche per ragioni di rischio. Morosità, tempi lunghi di rilascio, incertezza normativa, costi di manutenzione e difficoltà di tutela incidono sulle scelte dei proprietari.
C’è poi un dato demografico che dovrebbe essere messo al centro della discussione. Secondo ISTAT, Napoli nel 2001 contava 1.004.500 residenti, mentre nel 2021 i residenti erano 921.142: oltre 83.000 abitanti in meno, pari a circa l’8,3% della popolazione.
Nello stesso periodo, però, le abitazioni occupate da residenti non sono diminuite: erano 336.286 nel 2001 e risultano 347.470 nel 2021.
Questo non significa che il disagio abitativo non esista. Significa che è cambiato il modo in cui va letto.
Nel 2001 a Napoli c’erano circa 2,99 residenti per abitazione occupata. Nel 2021 il rapporto scende a circa 2,65 residenti per abitazione occupata, perché la città ha meno abitanti ma più abitazioni occupate da residenti.
La spiegazione più probabile è nella trasformazione dei nuclei familiari. Le case non servono solo in funzione del numero assoluto di residenti, ma del numero di nuclei che devono abitarle.
A Napoli l’ampiezza media delle famiglie è passata da 3,0 componenti nel 2001 a 2,7 nel 2011, mentre le famiglie senza nucleo sono salite dal 24,4% al 30,1%. A livello nazionale, tra 2011 e 2021 le coppie con figli conviventi diminuiscono del 14%, mentre i nuclei monogenitore crescono del 44%.
Questo cambia completamente il problema. Una casa che vent’anni fa poteva essere sostenuta da un nucleo familiare numeroso, magari con più redditi o più pensioni nello stesso appartamento, oggi può essere troppo grande, troppo costosa o poco adatta per un single, una giovane coppia, un anziano solo, uno studente o un lavoratore con reddito discontinuo.
Anche i dati sul patrimonio abitativo vanno letti in questa direzione. A Napoli la superficie media delle abitazioni occupate passa da 79,5 mq nel 2001 a 86,7 mq nel 2011, mentre la dimensione media delle famiglie diminuisce.
Nel centro storico e nelle aree centrali il tema è ancora più interessante. Nella Municipalità 2, che comprende Mercato, Pendino, Avvocata, Montecalvario, Porto e San Giuseppe, nel 2001 risultavano 32.738 abitazioni occupate da residenti e 112.998 stanze in abitazioni occupate da residenti, pari a circa 3,45 stanze per abitazione occupata.
In alcuni quartieri storici il rapporto è ancora più alto: San Giuseppe aveva 2.155 abitazioni occupate da residenti e 8.876 stanze, cioè oltre 4 stanze per abitazione; Avvocata aveva 12.043 abitazioni occupate e 44.010 stanze, cioè circa 3,65 stanze per abitazione.
Questo non vuol dire che tutte le case del centro storico siano grandi o adatte alla locazione. Vuol dire però che esiste un possibile disallineamento tra il patrimonio disponibile e la nuova domanda abitativa: nuclei più piccoli, redditi più fragili, famiglie meno numerose, giovani coppie con minore capacità di spesa e immobili spesso storici, grandi, costosi da mantenere o difficili da frazionare.
La domanda, quindi, non è soltanto: “quante case ci sono?”. La domanda corretta è: “quante case sono davvero disponibili, accessibili, in buone condizioni e adatte ai nuclei familiari di oggi?”.
Anche l’extra-alberghiero va letto dentro questo quadro, non fuori. AIGAB Napoli ha segnalato che a giugno 2026 le strutture extra-alberghiere realmente operative sarebbero circa 7.000, a fronte di un numero complessivo vicino alle 11.000 unità che includerebbe anche posizioni non più attive o non stabilmente presenti sul mercato.
Se si confrontano circa 7.000 strutture operative con le oltre 347.000 abitazioni occupate da residenti censite nel 2021, l’ordine di grandezza cittadino è intorno al 2%.
Questo non significa che l’impatto sia nullo. In alcune aree del centro storico può essere molto più concentrato e va misurato con precisione. Ma significa che a scala cittadina non si può spiegare la crisi della casa solo con l’extra-alberghiero.
C’è poi il tema del patrimonio pubblico. In atti relativi al proprio patrimonio, il Comune di Napoli riconosce l’esistenza di “svariati immobili ad uso non residenziale” riconsegnati o abbandonati dai conduttori, che restano inutilizzati e disponibili, con rischio di occupazione abusiva, vandalizzazione, danno erariale e mancato introito per l’ente.
Questo non significa che ogni immobile comunale inutilizzato possa diventare casa. Ma significa che, se si parla seriamente di residenzialità, non si può guardare solo all’extra-alberghiero privato e ignorare immobili sfitti, immobili degradati, patrimonio pubblico, tempi amministrativi, alloggi non assegnati e difficoltà di rimettere a funzione pezzi della città.
Il problema casa, quindi, non è solo un problema di quantità. È un problema di accessibilità, qualità, localizzazione, dimensione degli immobili, fiducia contrattuale e compatibilità tra case disponibili e nuclei familiari reali.
Non mancano solo case. Mancano case compatibili con la nuova struttura sociale della città.
Per questo serve una politica abitativa seria, costruita su dati integrati: compravendite, mutui, demografia, dimensione dei nuclei familiari, superficie degli immobili, stock residenziale, patrimonio pubblico, immobili inutilizzati, locazioni lunghe, morosità, extra-alberghiero realmente operativo e distribuzione per quartiere.
Regolare è necessario.
Semplificare è pericoloso.
* Referente AIGAB Campania
