Napoli, mercato immobiliare stabile. Buona la domanda di bilocali

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Porta Nolana e Chiaia-San Ferdinando: segnali positivi grazie alle migliorie in corso. È contenuta la riduzione dei valori delle zone centrali di Napoli dove è ancora dinamica la Porta Nolana e Chiaia-San Ferdinando: segnali positivi grazie alle migliorie in corso. È contenuta la riduzione dei valori delle zone centrali di Napoli dove è ancora dinamica la domanda ad uso investimento. Quest’ultima resiste anche nei quartieri dove ci sono le facoltà universitarie. La conseguenza è una buona domanda di bilocali che a Napoli raccoglie il 40,3% delle preferenze. Sono attesi miglioramenti nei quartiere di Porta Nolana e di Chiaia – San Ferdinando in seguito al completamento di alcune opere urbanistiche e buona la domanda sul mercato delle locazioni alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, da studenti e da lavoratori fuori sede. Nel secondo semestre 2013 le quotazioni immobiliari di Napoli sono scese del 5%. Le zone centrali hanno ceduto il 3,8% rispetto al semestre precedente. È quanto emerge da un rapporto di Tecnocasa. Nel quartiere Monteoliveto stanno soffrendo notevolmente le abitazioni popolari e ultrapopolari: è buona la percentuale di coloro che acquistano per investimento impiegando cifre modeste. el quartiere Orefici piace la vicinanza all’Università e sono particolarmente apprezzate via Bracco e via Miguel Cervantes de Savaedra, dove una tipologia signorile costa tra 4000 € al mq (tagli grandi) a 5500-6000 € al mq (tagli piccoli). Valori intorno a 4000-4500 € al mq si incontrano nell’area di calata Trinità Maggiore e di circa 5000 € al mq attorno a piazza del Gesù. A San Felice sono presenti abitazioni di stampo signorile realizzate tra il 1500 e il 1800 che si valutano circa 5000 € al mq. I Quartieri Spagnoli sorgono a ridosso del quartiere Monteoliveto e si caratterizzano per palazzi del 1700-1800 che, poiché spesso in cattivo stato, presentano quotazioni basse (1100-1300 € al mq). Attualmente ci sono richieste da parte di studi professionali associati, che si rivolgono soprattutto nella zona di via Diaz-via Monteoliveto perché centrale e ben servita; il canone medio per una tipologia di grandi dimensioni si attesta a 1100 € al mese. Centro storico, monolocali ricercati a uso investimento – Il secondo semestre 2013 ha visto un mercato sostanzialmente stabile nell’area di Porta Nolana. Sono stati acquistati soprattutto monolocali, ricercati per investimento. In taluni casi sono stati comprati appartamenti già locati, in altre circostanze lo scopo è stato la rivendita degli immobili. Da segnalare alcune compravendite da parte di genitori di studenti universitari, normalmente provenienti dal Mezzogiorno. Tra le zone più apprezzate ci sono corso Garibaldi, corso Umberto I e piazza Sant’Eligio. L’area con le quotazioni più elevate è quella di corso Umberto I : i prezzi oscillano tra 2500 € al mq, allo stato originario, e 3500-3600 € al mq se già ristrutturati. In Corso Garibaldi i valori non superano i 2800 € al mq. Da segnalare che corso Lucci è interessato da opere di rifacimento del manto stradale e dall’arrivo della metropolitana, che la collegherà direttamente con il quartiere dell’Arenaccia. Attualmente le quotazioni del medio usato sono di 1800-1900 € al mq, ma le migliorie dovrebbero portare una rivalutazione di tutta l’area. Un altro progetto in corso riguarda via Vespucci; qui dovrebbe essere costruita la “villa del Popolo” e spostato il porto turistico. Prezzi in calo a Chiaia – La macroarea Posillipo-Chiaia-San Ferdinando ha evidenziato una contrazione del 4,9%. Nelle zone di Chiaia e di San Ferdinando si registrano prezzi in calo. Sul mercato sono attivi anche investitori: si tratta sia di risparmiatori che acquistano bilocali o trilocali da mettere a reddito sia genitori che comprano per i figli, in previsione della loro iscrizione alle università napoletane (costoro acquistano tagli grandi e affittano una delle stanze ad altri studenti). Il settore delle locazioni sta incontrando un andamento positivo, con richieste che provengono soprattutto per i bilocali. Infatti è in crescita la domanda da parte di studenti fuori sede grazie alla riconversione di una ex sede Telecom in una struttura dell’Università Parthenope. Per i bilocali si chiedono circa 600,€ al mese, per i trilocali 650-700 €. La zona di Chiaia si sviluppa nei pressi del lungomare, è molto prestigiosa e commerciale anche grazie alla presenza dell’area pedonale: una costruzione recente si valuta circa 6000 € al mq. Attualmente diverse richieste si concentrano nei pressi della nuova stazione di Piazza Santa Maria degli Angeli della linea 6 della metropolitana: essa verrà ultimata tra la fine del 2014 e la metà del 2015 e, grazie al collegamento diretto tra il centro e la zona Flegrea, dovrebbe rivalutare tutta l’area. La zona di San Ferdinando si sviluppa verso piazza del Plebiscito, nel cuore di Napoli: lungo via Monte di Dio le quotazioni dell’usato toccano 4000 € al mq, mentre su piazza Trieste e Trento – via Toledo i prezzi scendono a 3500-4000 € al mq. Nella seconda parte del 2013 sono stati riscontrati prezzi in ribasso nelle zone di Petrarca-Orazio (-6,7%) e Manzoni-Caravaggio (-11,1%). Grazie al rifacimento del manto stradale, alle migliorie all’arredamento urbano e alla panoramicità della zona (con vista sul Golfo di Napoli e sui Campi Flegrei), l’area di via Manzoni è quella maggiormente apprezzata, dove le quotazioni arrivano a 5000-5500 € al mq. In Via Caravaggio i prezzi si attestano a 4000-4500 € al mq. Interessante anche via Petrarca, dove i valori sono più alti (6000-6500 € al mq). Prezzi molto simili anche in via Capece e via Catullo, che tuttavia salgono a 7000-7500 € al mq in via Orazio. Il mercato delle locazioni sta incontrando un periodo difficile: la domanda è sempre alta, ma i proprietari concedono gli appartamenti con più difficoltà e solo a fronte di solide garanzie (tra cui fideiussioni). A Posillipo sono rimaste stabili le quotazioni del medio usato, ma si registra un netto calo su tutte le altre tipologie. Il mercato di quest’area di Napoli è prevalentemente interno, ma ci sono anche persone che provengono da fuori città o da altri quartieri, attratti dal prestigio della zona. Gli acquirenti prediligono abitazioni inserite in contesti signorili e in palazzi d’epoca e desiderano soprattutto la panoramicità. La zona più richiesta è la parte bassa di via Posillipo dove immobili allo stato originale sono valutati 7000-7500 € al mq e 8000 € al mq se già ristrutturati. Nella parte più vicina al mare sono presenti importanti ville padronali di 300-400 mq, anch’esse risalenti alla stessa epoca dei palazzi, che possono costare 3-4 milioni di euro. Da segnalare anche Marechiaro, borgo molto verde che si sviluppa fino al mare ed è composto da abitazioni storiche, ville d’epoca ma anche da parchi e palazzine degli anni ’60-70. I valori si attestano intorno a 6000-6500 € al mq, ma si possono raggiungere 8000 € al mq per le ville. Area flegrea, prezzi al ribasso. Il Vomero tiene – La seconda parte del 2013 ha visto quotazioni in aumento nella zona di Pianura dove una delle aree più richieste è quella centrale perché ben collegata ai mezzi pubblici. I prezzi del medio usato vanno da 1300-1400 € al mq per arrivare a punte massime di 1500 e 1600 € al mq. In via Campanile e traverse i prezzi si attestano intorno a 1500-1600 € al mq. Vomero-Arenella è la macroarea che ha tenuto meglio, perdendo il 2,8% su base semestrale. Antignano ha mostrato una contrazione dei prezzi pari a -5,4%. Permangono difficoltà di accesso al credito, a cui si aggiunge la tendenza di alcuni potenziali clienti a cercare di spuntare prezzi più convenienti. Al mercato di questa zona si rivolgono anche residenti nei quartieri limitrofi, tra cui Fuorigrotta e Arenella, grazie alla vicinanza del Vomero. La zona più prestigiosa si sviluppa tra via Mario Fiori e piazza degli Artisti, dove sono presenti stabili dei primi del ‘900, che si valutano circa 4000 € al mq. Non lontano sorge un’area economica, identificabile tra le vie Case Puntellate, Simone Martini e Altamura: qui, nella seconda metà degli anni ’50, sono stati realizzati palazzi in edilizia popolare che attualmente hanno quotazioni di 3200-3300 € al mq. Esiste, infine, anche un’area intermedia che ha in via Porpora, via Giotto e via Ruoppolo le strade principali: i palazzi risalgono agli anni ’60 e i prezzi si attestano tra 3600 e 3700 € al mq. Le difficoltà di accesso al credito e l’elevata offerta abitativa sono alla base del ridimensionamento dei prezzi in zona Medaglie d’Oro. La strada più apprezzata è quella di viale Michelangelo, al confine con la prestigiosa via Scarlatti e con via Raffaello: qui ci sono parchi condominiali costruiti negli anni ’50, dotati di posto auto e giardino condominiale, dove un buon usato costa poco più di 4000 € al mq. I prezzi più elevati si raggiungono in piazza delle Medaglie d’Oro e piazza dell’Immacolata, dove si possono toccare 5000 € al mq; nelle strade limitrofe, invece, i valori scendono a 4000 € al mq. Più popolare l’offerta in zona Arenella, dove acquistano prevalentemente persone del posto e per un buon usato si spendono mediamente intorno a 3500 € al mq. Centro direzionale, calo delle quotazioni – Si registrano prezzi in ribasso in zona Foria. Si vendono prevalentemente soluzioni di piccolo taglio (monolocali e bilocali), soprattutto a investitori, tra cui numerosi genitori che vengono anche da altre province campane e che acquistano per i loro figli studenti. La zona più prestigiosa si sviluppa tra via Foria, via Cirillo e piazza Cavour, dove ci sono palazzi d’epoca realizzati tra la fine del 1800 e l’inizio del 1900, accanto a cui ci sono stabili in cemento armato degli anni ’70. I valori medi oscillano tra 800-900 € al mq (da ristrutturare) a 1500-2000 € al mq (già rimesse a nuovo), ma su piazza Cavour si possono raggiungere 4000 € al mq. Le abitazioni più popolari si concentrano in via Sanità, via Vergini e via Miracoli, dove si trovano immobili costruiti agli inizi del ‘900 che hanno valutazioni medie intorno a 1000 € al mq. Nella macroarea Centro direzionale è stata registrata una diminuzione del 7,2%. Ponticelli ha evidenziato un calo del 6,3% delle quotazioni immobiliari. Sono attivi, oltre a coloro che acquistano la prima casa, anche gli investitori che mettono a reddito 30-60 mila € per monolocali e bilocali da affittare. L’introduzione della cedolare secca ha reso più dinamico il mercato delle locazioni. La costruzione del nuovo Ospedale del Mare, inoltre, alimenta una buona domanda da parte delle società che stanno partecipando alla sua realizzazione le quali ricercano appartamenti di 4-5 locali per i propri dipendenti e mettono in conto 600-800 € al mese. Tutta l’area che si sviluppa attorno a corso Ponticelli è ben collegata sia al centro di Napoli (grazie alla metropolitana e alla ferrovia circumvesuviana) sia agli svincoli autostradali: per questo motivo è proprio in quest’area che potrebbe essere realizzato il nuovo stadio, con annessi parcheggi. La zona che riceve più richieste è quella centrale, che si sviluppa intorno alla Basilica, oggetto di recente restauro: qui sono presenti palazzi storici dell’800, in cui un appartamento da ristrutturare costa 1600 € al mq e uno già ammodernato 2000 € al mq.