Prosegue la ripresa del mercato residenziale napoletano nel secondo semestre 2019, seppur con minore intensità rispetto alla prima parte dell’anno. Il mercato appare sostenuto dall’intensità della domanda e dalla velocità di assorbimento e solo in misura minore dalle compravendite” – è quanto emerge dall’analisi del 3° osservatorio immobiliare di Nomisma 2019.
Il comparto residenziale
Nel secondo semestre 2019 il mercato residenziale napoletano conferma un atteggiamento attendista della domanda interessata all’acquisto di abitazioni. Conferma questo quadro la diminuzione degli importi erogati per i mutui registrata in provincia di Napoli (-10,3% nell’ultimo anno), di maggiore intensità rispetto alla media nazionale (-7,3). Per quanto riguarda la dinamica dei prezzi, nel secondo semestre 2019 si assiste ad una lieve diminuzione dei valori medi delle abitazioni usate a Napoli del – 0,7% a livello semestrale. Tale variazione sintetizza l’ampia frammentazione del mercato, caratterizzato da una parte dalla contrazione delle quotazioni registrata in periferia del – 1,7% e, dall’altra, dalla maggiore vivacità del segmento di pregio, che anche nella seconda parte dell’anno ha registrato un lieve aumento dei prezzi di vendita (+1% a livello semestrale), confermando la tendenza manifestata nella prima parte dell’anno. Le quotazioni delle abitazioni di pregio, infatti, si attestano su un valore medio di 4.730 euro/mq, distanziandosi dal valore medio attribuito alle abitazioni usate nelle zone centrali non di pregio (2.750 euro al mq). Lo sconto applicato in fase di trattativa rimane mediamente stazionario rispetto alla prima parte dell’anno, nell’ordine del 15%, registrando però un ulteriore ampliamento della forbice tra le zone della città (13,9% nelle zone centrali e 18,3% in periferia), così come i tempi medi di vendita che si mantengono intorno a 6,5 mesi, in linea con la media delle 13 città, passando da 5,4 mesi nel centro a 8,1 mesi in periferia.
Riguardo la locazione gli operatori riscontrano una stabilità del mercato in questa seconda parte dell’anno. I canoni medi si mantengono invariati, registrando una flessione quasi nulla (in media del -0,2% a livello semestrale), con variazioni positive nelle zone centrali e di pregio della città. Non si riscontrano sostanziali variazioni dei tempi medi di locazione (in media 3,8 mesi) e dei rendimenti potenziali lordi da locazione che si attestano intorno al 5,1%.
Il comparto non residenziale
Il mercato degli immobili d’impresa, anche nel secondo semestre 2019, con particolare riferimento al segmento degli uffici e dei negozi, conferma le principali tendenze evidenziate nella prima parte dell’anno, con un’attività transattiva in flessione rispetto all’anno precedente.
In questo contesto, i valori medi di mercato degli immobili di impresa continuano a registrare anche nella seconda parte dell’anno una flessione, sebbene piuttosto lieve nel caso degli uffici (nell’ordine del – 0,4% a livello semestrale e – 0,6% su base annua) e più marcata per il settore commerciale, che arriva a registrare un ridimensionamento dei prezzi pari al – 1,2% a livello semestrale.
A livello localizzativo, nel comparto direzionale la flessione è stata particolarmente marcata nella zona semicentrale (-3,2% a livello semestrale) a fronte di un recupero delle quotazioni nel centro e nel business district, mentre nel segmento commerciale il ridimensionamento dei valori di mercato ha riguardato tutte le zone della città.
Nel comparto degli uffici e dei negozi, gli operatori danno conto di un mercato stazionario, come già rilevato nella prima parte del 2019, essendo caratterizzato da una domanda e da un’offerta di immobili sostanzialmente stabile. Per effetto di tali dinamiche, la variazione media dei canoni dei negozi torna in territorio positivo (+0,4% a livello semestrale e + 0,8% su base annua), seguita dall’andamento dei canoni degli uffici che tende a stabilizzarsi rispetto ad un anno fa.
I tempi per la locazione, sia per i negozi sia per gli uffici, si mantengono sostanzialmente invariati, intorno ai 5,5 mesi per gli uffici e 5 mesi per i negozi, rimanendo più elevati nelle zone periferiche ed evidenziando pertanto una minore liquidità di questo segmento di mercato. Da segnalare nel secondo semestre 2019 un lieve aumento dei rendimenti medi lordi annui dei negozi (7,1%).
Le previsioni
Per il primo semestre 2020 gli operatori manifestano attese più positive rispetto alla fine del 2019 per quanto riguarda le compravendite e i contratti di locazione, grazie alle prospettive turistiche e di rilancio della città, mentre rimangono prudenti rispetto ai valori di mercato.
