Otto anni di agevolazioni fiscali per chi mette a reddito una casa

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Se hai intenzione di comprare un immobile per metterlo a reddito, hai la possibilità di ottenere una riduzione fiscale del 20%. Le agevolazioni fiscali previste in questo caso ti vengono garantite, tra l’altro, per otto anni, ma prima di approfondire questo argomento, devo fare una breve e spero utile premessa. Non c’è dubbio che comprare casa sia ancora l’investimento preferito da milioni di italiani perché, a differenza dei Titoli di Stato e delle obbligazioni societarie, è un bene che non si svaluta facilmente in base all’inflazione. Oltre a questo, però, sulla scelta di acquistare un’abitazione agisce anche una convinzione culturale. Nei miei 30 anni di attività come imprenditore immobiliare, infatti, più dell’80% delle persone che ho incontrato e che volevano acquistare un immobile, lo faceva per avere “una casa tutta mia”. In questo modo, erano convinte di risparmiare le spese di affitto e di garantirsi quella tranquillità psicologica che solo una casa di proprietà può dare. Invece, ho sempre sconsigliato di comprare una casa per andarci a vivere, perché un immobile che ha dei costi e non ti dà profitto non è un investimento. Alla fine, stai semplicemente acquistando delle spese fisse mensili e annuali.

La differenza tra comprare e investire

Esiste una grande differenza tra comprare casa e investire in una casa. Chi compra un’abitazione per andarci a vivere si sgrava delle spese di affitto, ma compra anche le tasse sugli immobili e tutti i suoi costi di ordinaria e straordinaria manutenzione. Insomma, avere una casa di proprietà e viverci significa solo un’uscita continua di denaro. Chi investe, invece, ha delle uscite di denaro solo per l’acquisto e la manutenzione straordinaria. Per il resto:

• elimina le spese per la manutenzione ordinaria;

• guadagna dall’affitto dell’immobile.

La differenza tra comprare e investire, allora, consiste nel profitto e hai profitto solo se compri una casa e la dai in locazione. L’affitto che ricavi, quindi, è la rendita mensile del tuo investimento.

Con la crisi immobiliare aumentano le locazioni

Chi lavora nel mercato immobiliare sa benissimo che con la crisi in atto le case non si vendono perché manca la liquidità e perché le banche stentano a concedere i mutui. Eppure, può sembrare un paradosso, ma è proprio questo il momento di comprare casa, perché aumenta la richiesta di immobili in affitto e aumentano le possibilità di guadagnare dalle abitazioni messe a reddito. Ora, per incentivare l’acquisto di immobili da mettere a reddito e avvantaggiare sia i proprietari che gli inquilini, lo Stato ha deciso di ricorrere a una serie di importanti sgravi fiscali.

Quali sono i criteri per ottenere le agevolazioni?

Visto che si tratta di un intervento molto interessante per il nostro mercato immobiliare in sofferenza, ho preso informazioni dettagliate su questo provvedimento, recuperando dei dati molto utili a chi ha intenzione di investire subito nel mattone. Innanzitutto bisogna rispettare dei tempi e gli immobili devono avere delle precise caratteristiche. Le agevolazioni fiscali, infatti, vengono concesse a chi dal 1 gennaio 2014 fino al 31 dicembre 2017 acquista:

• immobili residenziali nuovi che risultano invenduti al 12 novembre 2014;

• immobili residenziali che hanno subito una ristrutturazione edilizia o un restauro o interventi che ne hanno risanato la conservazione.

Oltre ai tempi e alle caratteristiche dell’immobile, anche per l’acquirente c’è un parametro da rispettare. Possono ottenere le agevolazioni soltanto le persone fisiche che non gestiscono delle attività commerciali. Per quanto riguarda l’ammontare delle agevolazioni, invece, sono previsti:

• una deduzione dal reddito del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile (così come risulta dall’atto di compravendita), ma fino a un tetto massimo di spesa di 300.000 euro;

• una deduzione che riguarda gli interessi passivi relativi al mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile da mettere a reddito.

Quali condizioni vanno rispettate?

Per usufruire delle agevolazioni vanno rispettate quattro condizioni:

• entro 6 mesi dall’acquisto, l’immobile va locato in modo continuativo e con un contratto di almeno 4+4 anni;

• l’immobile non deve appartenere alle classi A1, A8 e A9 e deve possedere prestazioni energetiche certificate in classe A o B;

• il canone di locazione non deve superare quelli predeterminati per regioni oppure deve essere al minimo importo tra quelli concordati e quelli derivanti dalla locazione a canone speciale;

• tra locatore e locatario non devono esserci legami di parentela di primo grado.

Ma perché 8 anni di agevolazioni fiscali? Perché la deduzione viene suddivisa in 8 quote annuali dello stesso importo, a partire dal periodo di imposta in cui avviene la stipula del contratto di affitto. Devo dire che c’era davvero bisogno di una misura del genere, perché viene incontro sia alle esigenze abitative di chi non ha la possibilità di comprare una casa, sia a quelle di chi ha paura ad investire in immobili. Mi auguro, però, che un simile provvedimento sia preso anche per chi vuole investire in locali commerciali da mettere a reddito, magari vincolandoli a un preciso tipo di contratto di locazione. Sarebbe, infatti, un’ottima soluzione per dare una mano a tutti gli imprenditori che vogliono impiantare una nuova attività, ma non lo fanno a causa dei costi troppo alti. Con questi incentivi, poi, il commercio potrebbe ripartire, con la soddisfazione di chi mette a reddito un immobile e di chi lo prende in affitto.

Buona Vita 
Antonio Leone