Ristrutturazione edilizia, 3 step da seguire!

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C’è un’emozione quando compri un immobile nuovo a un prezzo più basso del mercato, lo metti a reddito o lo vendi.
E c’è tutt’altra emozione quando scegli di optare per una casa che non appare perfetta dall’inizio, ma ha potenziale.
Allora ti dai da fare, la ristrutturi. Man mano che esegui i lavori la vedi sbocciare nuovamente, ritrovare la sua forma originaria, o quella che decidi di dargli. E poi la rimetti sul mercato, come qualcosa di unico, di raro.

La ristrutturazione edilizia è una vera e propria arte. Bisogna che tu sia maestro innanzitutto nella scelta, che tu abbia intuito e vision sul futuro dell’immobile.

Devi poi sapere tutto, ma proprio tutto, su come si fa un sopralluogo: non basta l’istinto devi mettere la tua intuizione alla prova dei fatti.
E inoltre, devi avere la capacità di stabilire il giusto budget da investire e poi affidarti alle figure tecniche e imprese edili più idonee.
Per offrirti un aiuto ospito sul mio Blog Andrea Pitzus, ventottenne che ha già fatto tantissima gavetta e esperienza da vendere. Andrea costruisce e ristruttura dimore di lusso in Costa Smeralda.
Amante dell’innovazione ha ideato un’app che consente all’imprenditore immobiliare di seguire in tempo reale l’avanzamento dei lavori sul cantiere.
Andrea offre in questo post alcuni consigli utili su come prepararti e agire se intendi ristrutturare un immobile.

3 passi per una ristrutturazione edilizia di successo

1. Il sopralluogo
Andrea ci racconta come bisogna avvicinarsi a un’operazione di ristrutturazione edilizia. Sono tre i passi ai quali prestare attenzione. Il primo è il sopralluogo:
«Il sopralluogo è uno dei parametri fondamentali perché spesso, preso dall’entusiasmo e dalla paura di farti sfuggire l’affare, rischi di fare un acquisto incauto che in futuro potrebbe portarti seri problemi. A partire dai lavori di ristrutturazione», racconta Andrea.
Come muoverti allora? Andrea illustra tre cose da fare, elencate in questo schema:
Cerca un progettista specializzato in ristrutturazioni: ti aiuterà a valutare l’immobile e a stimare l’investimento.
Valuta bene lo stato dell’edificio: controlla fin da subito se gli impianti e le finiture sono in buono stato.
Fai un nutrito report fotografico: ti aiuterà a ragionare dopo a mente fredda su aspetti che ti saranno sfuggiti durante il sopralluogo.

2. Come stabilire un budget
Dopo il sopralluogo Andrea ci racconta come affrontare la seconda sfida per l’imprenditore impegnato in un’operazione di ristrutturazione edilizia: ovvero il budget previsionale.
Qui l’esperto sgombra subito il campo da un errore comune che viene compiuto da molti: «Spesso sei convinto che i costi che affronterai ti debbano essere comunicati dal tecnico o dall’impresa che effettua i lavori. Pensi che sia questa a doverti fornire il preventivo con la lista dei costi».
In realtà, Andrea racconta che sei tu che devi fissare il budget, una mossa che ti farà risparmiare tempo: non dovrai richiedere troppi preventivi per cercare il prezzo che ti soddisfa.

Ma quali sono i reali costi di una ristrutturazione? Guardiamoli insieme in questo schema:
Importo dei lavori: fanno parte di questa voce i costi da corrispondere all’impresa edile. Meglio sempre aggiungere a questi un 10% in più del totale per eventuali imprevisti.
Le spese tecniche: sono quelle che dovrai corrispondere al tuo progettista (tra cui progettazione lavori e impianti, pratiche burocratiche, attestato di prestazione energetica, coordinamento della sicurezza…)
Spese burocratiche: tra queste sarai tenuto a pagare i diritti di segreteria della pratica edilizia, come gli oneri di occupazione del suolo pubblico (ma non sono sempre necessari).
Iva e imposte: dovrai sommarle al preventivo dell’impresa e del progettista. In particolare, avrai l’IVA al 10% sui lavori di ristrutturazione che svolge l’impresa, al 22% sulla parcella del tecnico e un contributo previdenziale del 4% sulle spese del tecnico.

3. La scelta del tecnico e dell’impresa edile
Scegli bene prima, altrimenti te ne pentirai dopo. Andrea raccomanda di dedicare abbastanza tempo alla scelta del tecnico e dell’impresa edile perché “è qui che si compiono gli errori più gravi quando affronti un’operazione di ristrutturazione edilizia”.

Per evitare di sbagliare Andrea suggerisce alcuni criteri che tracciano l’identikit del progettista e l’impresa “perfetta”. Andando nel dettaglio, devono essere:
Specializzati: accertati che siano esperti in ristrutturazioni e che conoscano tutte le regole del settore. “La specializzazione vince sempre”
Buon gusto: è importante che l’impresa e il progettista sappiano ricreare spazi ricercati e funzionali e aggiungere quel tocco in più sul design, che ti permette di differenziarti dai tuoi competitor.
Portfolio e referenze: prima di iniziare è importante visionare i lavori più recenti che hanno realizzato, meglio ancora se puoi visitarli di persona. Un altro consiglio è quello di chiedere loro le referenze di almeno tre o quattro aziende.

Come hai potuto leggere, attuare una buona ristrutturazione è molto importante per i tuoi immobili, principalmente se sei Investitore Immobiliare ed il tuo business consiste nell’acquistare case per rivenderle o metterle a reddito.

Buona Vita
Antonio Leone