Ristrutturazioni, obbligatorio un fondo preventivo

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I consumi dell’acqua per i quali l’amministratore tiene contabilità separata rilasciando specifica ricevuta li devo pagare all’amministratore stesso o al proprietario? Infine, come posso tutelare un mio credito qualora il proprietario avanzi richieste di pagamento?

Le norme in materia di pagamento degli oneri condominiali da parte del’inquilino sono indicate nell’art 5 della legge 392/1978 sulle locazioni, che stabilisce, appunto, il diritto del proprietario ad avviare lo sfratto per morosità quando l’inquilino non paga le rate condominiali e l’importo dovuto e non versato supera il limite di due mensilità di canone di locazione. Questo perché è sempre esclusivamente il proprietario responsabile nei confronti del condominio, come stabilisce l’articolo 1118 cod. civ. Di conseguenza lei dovrà continuare a pagare le rate e non potrà fare conto sul rimborso, a meno che il proprietario dell’appartamento non le rilasci una dichiarazione dalla quale risulta il suo credito e quindi il diritto alla compensazione. In caso contrario, come detto, risulterebbe moroso non nei confronti del condominio ma nei confronti del suo padrone di casa. Lo stesso discorso vale anche per i consumi dell’acqua, perché qualora ci fossero dei mancati pagamenti da parte degli altri condomini il problema dovrebbe essere risolto, appunto, a livello condominiale e lei non è un condomino.

Posso autonomamente procedere alla esecuzione del rifacimento di una modesta superficie di intonaco scrostato, con ripristino del colore originario, della parete del muro condominiale a fianco della mia porta d’ingresso in quanto nuoce gravemente al decoro?

In base a quanto stabilito dall’articolo 1134 cod. civ., lei ha la possibilità di intervenire sulle parti comuni, ma dovrà farlo a sue spese se non viene autorizzato dall’amministratore. Per poter avere il rimborso, ovvero per compensare le quote dovute, si deve inoltre trattare di lavori urgenti e tali da non poter essere rinviati. Se deciderà di intervenire dovrà realizzare un intervento ad opera d’arte per evitare ulteriori problemi.

Il risarcimento di un danno alle pareti, che dovrebbero essere per esempio tinteggiate, spetta al proprietario o all’inquilino?

La risposta al suo quesito dipende da chi ha presentato richiesta di risarcimento al condominio. Come chiarito dalla Cassazione con la sentenza 17881/2011, infatti, anche l’inquilino ha il diritto di chiedere il risarcimento al condominio per i danni arrecati nell’uso o nel godimento dell’immobile locato. Il condominio è legittimato passivo nella richiesta non solo per quel che riguarda i danni ai suoi beni personali, ma in generale anche per i danni all’appartamento che abita. Il condominio nel risarcimento si deve regolare di conseguenza. Se l’inquilino non avanza richieste all’amministratore la questione, invece, va risolta con il proprietario.

Sono proprietario di una seconda casa al mare, il terrazzo ha delle infiltrazioni. L’impresa che ha costruito l’immobile nel 2003 è intervenuta nel 2013 siliconando i battiscopa esterni dicendo che avremo risolto il problema. Ma nel 2015 si presenta nuovamente.

Dipende dalla data del termine dei lavori. L’articolo 1667 cod.civ. stabilisce infatti che l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta e l’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera.

Nel condominio dove risiedo è presente una rimessa condominiale di proprietà indivisa il cui soffitto corrisponde al pavimento degli appartamenti del pianterreno. Un condomino del pianterreno chiede al condominio di farsi carico della coibentazione del soffitto della rimessa per un miglior isolamento termico del suo appartamento. Il condominio è tenuto a effettuare i lavori?

Il condominio non è tenuto ad effettuare i lavori a meno che il condomino non possa dimostrare che il palazzo non rispetta i requisiti di legge in materia di trasmittanza termica previsti all’epoca della sua costruzione. Se è così, ossia se c’è un vizio nella realizzazione del palazzo, l’intervento è dovuto. In caso contrario il condomino che intende far coibentare il garage non può imporre al condominio di effettuare la spesa, ma deve intervenire autonomamente in quanto il condominio non è tenuto a intervenire semplicemente per migliorare la temperatura dei singoli appartamenti.

Dovendo effettuare lavori di ristrutturazione della facciata condominiale, vorrei sapere se, nel caso in cui alcuni proprietari non versassero la quota dovuta, chi è invece in regola con i versamenti è ancora tenuto a versare le quote mancanti per poi iniziare una causa.

Le norme per evitare le morosità in caso di lavori di ristrutturazione condominiale sono contenute nell’articolo 1135 cod.civ.: in caso di interventi di manutenzione straordinaria è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se i lavori vanno eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Quindi l’amministratore, prima di dare il via ai lavori, deve aver raccolto tutti i soldi necessari. Se qualche condomino non li versa i lavori non verranno effettuati. In questo modo si evita il rischio, per chi è in regola, di dover versare per conto dei morosi per evitare il pignoramento del conto corrente da parte della ditta incaricata. A fronte di morosità con i fornitori la prima tutela è infatti proprio il pignoramento del conto che legge ha reso obbligatorio. Se l’amministratore ritiene che possa essere complicato pagare rate elevate in una sola volta, può comunque iniziare a raccogliere le somme anche sulla base di una cifra solo indicativa, a fronte, però, della delibera dell’assemblea.