Sai stimare il Cash Flow di un Immobile a reddito? Ecco la regola del 50%!

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Nel momento in cui acquisti un immobile a sconto, bastano pochi passaggi per valutare se sia realmente un buon affare!

Potrà sembrarti scontato, ma un buon affare immobiliare è sempre quello che genera reddito.

Ricorda che il flusso di cassa o meglio Cash Flow, è tutto ciò che resta delle entrate totali al netto di tutte le spese, per fare una stima più vicina possibile alla realtà devi:

  • Conoscere bene il mercato degli affitti: studia bene la zona del tuo immobile da mettere a reddito, soprattutto gli affitti medi, per non rischiare di rimanere fuori mercato e lasciare il tuo immobile sfitto e quindi un immobile che genera solo costi
  • ·Conoscere tutti i costi a cui andrai incontro: ricorda che la rata del mutuo non è solo l’unica spesa che dovrai sostenere (sempre che tu abbia acquistato a leva, come ti consiglio sempre). Ipotizza di mettere a reddito la tua proprietà per1200 euro al mesee che la rata del mutuo sia di 800 euro. Se il cash flow è uguale al reddito totale meno le spese, potresti pensare che corrisponda a 400 euro mensili (1200 euro di affitto – 800 euro di rata). Purtroppo non è così,devi considerare TUTTI i costi che dovrai sostenere mensilmente, ovvero:
  1. Assicurazione
  2. Tasse
  3. Riparazioni future (se prevedi di fare lavori di adeguamento)
  4. Riparazioni necessarie per rendere l’immobile appetibile sul mercato
  5. Professionisti e collaboratori a cui decidi di affidare parte della gestione
  6. Canoni non incassati quando la proprietà è sfitta

Queste che ti ho appena elencato sono le spese più comuni, ma potrebbero saltarne fuori altre, quindi fai bene i conti o puoi rischiare di perdere soltanto soldi.

Se fai l’investitore immobiliare o lo vorresti diventare la matematica è vitale!

Se consideri che tutte le spese sopra elencate incidono circa di 250 euro, bisogna sommarli agli 800 del costo del prestito e ottieni la vera spesa totale, ovvero 1050 euro.

Puoi facilmente calcolare che il tuo flusso di cassa è di 150 euro, non più 400 al mese.

Può essere un Cash flow accettabile?

La rendita ovviamente è assolutamente soggettiva ed è una valutazione che puoi fare solo tu, ma sei sulla buona strada.

Come puoi utilizzare la regola del 50% nella stima del Cash Flow?

Nella tua attività di investitore immobiliare ti troverai a valutare centinaia di immobili.

Fare una stima precisa del cash flow potenziale è un lavoro che impegna molto tempo e fatica.La regola del 50%ti permette, tramite un semplice calcolo, di fare unaselezione preliminare delle proprietà da acquistare.

Questa parte dal presupposto che le spese di un immobile corrispondono alla metà del reddito generato, al netto della rata del mutuo. Quindi avrai una formula come questa:

Cash flow = (Reddito x 0,5) – rata del prestito.

In altre parole, basta che dividi per due il reddito e poi sottrai il costo della rata del mutuo.

Approfondiamo con un esempio.

Considera che hai la possibilità di acquistare un immobile per 130.000 euro. Conosci il mercato degli affitti di riferimento e sai che puoi facilmente metterlo a reddito per 1.000 euro al mese. Inoltre, sei abituato ad acquistare a leva, quindi sai che chiedendo un prestito alla banca, la rata che sosterrai ogni mese sarà di circa 450 euro. È un calcolo rapido, che l’esperienza farà balzare nella tua testa quasi in automatico.

Ora prendi questi numeri e applica la regola del 50%. Avrai:

Cash flow = (1.000 x 0,5) – 450 euro ovvero Cash flow = 500 – 450 = 50 euro.

Con la regola del 50% avrai stimato in pochi minuti un cash flow positivo per il tuo immobile e puoi decidere se passare o meno a un’analisi più approfondita della proprietà.

Quanto è precisa questa formula? Dipende. Le spese generate da un’immobile possono variare da operazione a operazione, a volte in modo imprevedibile. Può capitare che incidano al 30%, e quindi la regola del 50% ha stimato un cash flow inferiore a quello che riesci a realizzare in realtà. Altre volte i costi possono incidere al 70%, e potresti ritrovarti con un cash flow nullo se non addirittura negativo.

La regola del 50% quindi non è sufficiente per prendere la decisione finale su un immobile, è un valido strumento in fase preliminare. Ti aiuterà a orientarti tra decine di immobili ed aconcentrare la tua attenzione solo sulle operazioni che meritano il tuo tempo.

Buona Vita

Antonio Leone