Tassazione della proprietà immobiliare: focus sulla situazione attuale

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La proprietà privata, uno dei concetti trainanti dell’ideologia liberale, è sempre stata, per una serie di ragioni storiche e culturali, un elemento estremamente rilevante nel panorama legislativo italiano (ne sono un esempio gli artt. 42,43,44 della Costituzione).

In particolare, la proprietà immobiliare, ha da sempre un ruolo fondamentale nell’economia italiana e tutt’oggi rappresenta ben il 61,2% della ricchezza netta delle famiglie e di questa una percentuale che sfiora l’80% è rappresentata dalle prime case.

Ma l’incidenza della ricchezza immobiliare nel contesto italiano ha generato una massiccia tassazione sui beni immobili (specie ad uso abitativo e produttivo), che ha reso l’Italia il paese dell’area europea con il maggiore prelievo fiscale sulla proprietà immobiliare, con un gettito derivante dalle imposte sulla proprietà, sui trasferimenti e sulle locazioni attestatosi, per il 2014,  a circa 42 miliardi di euro.

Ma quali sono, nel dettaglio, le imposte che gravano sugli immobili?

Generalmente, sono tre i principali ambiti di tassazione immobiliare:

  • Imposte sul valore patrimoniale dell’immobile
  • Imposte sui redditi prodotti dall’immobile
  • Imposte sui trasferimenti. 

Un esempio rappresentativo della prima categoria di è l’IMU (Imposta municipale unica), introdotta nel 2011, che accorpa l’Ici, l’IRPEF e le relative addizionali sulle rendite fondiarie dei beni non locati. L’imposta municipale unica si applica a tutti gli immobili posseduti (seconde case, uffici, immobili commerciali), ad eccezione dell’abitazione principale (prima casa), con una base imponibile calcolata a partire dalla rendita catastale rivalutata del 5%, aumentata del 60%, con applicazione dell’aliquota prevista da ciascun comune.

L’IRPEF invece, a cui sono assoggettati i redditi derivanti dalla locazione degli immobili, appartiene alla seconda categoria. E’ prevista, dal 2013, una deduzione forfettaria del 5% per le spese da sostenere per l’unità immobiliare.

Diverse invece sono le imposte applicate ai trasferimenti aventi ad oggetto immobili. Deve essere versata, infatti, per ogni acquisto immobiliare, l’imposta di registro, proporzionale al valore dell’immobile, calcolata sulla base di una serie di coefficienti stabiliti dallo Stato. Generalmente l’imposta di registro corrisponde al 7% del valore catastale dell’immobile, ma aliquote diverse vengono applicate se si acquista da privato o da impresa ovvero se l’immobile è prima o seconda casa. Il medesimo discorso è applicabile all’IVA, nel caso in cui l’alienante dell’immobile sia rappresentato da un impresa; anche in questo caso le aliquote applicate differiscono sensibilmente a seconda dei casi, con un’oscillazione che va dal 4% al 21% (per le abitazioni di lusso).

Nel caso invece di volture catastali, iscrizioni, trascrizioni ed ogni variazione nei registri immobiliari è prevista la corresponsione dell’imposta ipotecaria e catastale che corrisponde in genere, in mancanza dei requisiti per le agevolazioni previste dalla legge, al 2% del valore catastale dell’immobile.

All’atto di registrazione del contratto di affitto del bene immobile, deve essere poi corrisposta, annualmente, la tassa di registro sul contratto di locazione, che è generalmente pari al 2% del canone annuo. E’ prevista la possibilità di corrispondere una tantum la tassa per l’intera durata del contratto di locazione, con una sensibile detrazione dall’imposta, parametrata alla durata del contratto stesso.

Dal 2011 il legislatore ha introdotto la possibilità per il locatore di sostituire all’Irpef sui redditi da locazione, alla tassa di registro e all’imposta di bollo la cedolare secca, detta anche “imposta sulle locazioni”. L’importo della cedolare secca, che è facoltativa, differisce a seconda della tipologia di canone prevista dal contratto: corrisponde al 10% (15% a partire dal  2018) del reddito da locazione percepito con canone concordato, e al 21% di quello percepito con canone libero. L’istituto risulta particolarmente conveniente per coloro che percepiscono redditi più elevati, in quanto prevede, a differenza dell’aliquota Irpef che viene calcolata sulla base del reddito imponibile del soggetto passivo, un’aliquota fissa. La ratio alla base dell’istituto della cedolare secca è quella di arginare il fenomeno dell’affitto in nero, agevolando il locatore che agisce legalmente. 

Dal 2013, con il decreto cd. “Salva italia” (d.l. n.201/2011), è stata introdotta la “Service tax”, imposta atta a finanziare i servizi comunali. Questa si compone di due parti: TARI e TASI; la prima sostituisce sostanzialmente la Tares ed è l’imposta gravante su chiunque, a qualunque titolo, occupi locali o aree suscettibili di produrre rifiuti urbani; mentre la seconda componente della “service tax”, la TASI, è stata configurata dal legislatore come il corrispettivo da pagare per l’erogazione dei cd. servizi indivisibili a carico del comune, come l’illuminazione pubblica o la manutenzione del manto stradale. Così come l’Imu, anche la TASI, nel 2016, non si applica alle prime case e alle pertinenze di queste ultime.

Inoltre, la legge Finanziaria 2007 (l.n. 296/2006) ha istituito l’ISCOP, l’imposta di scopo che conferisce la possibilità ai Comuni di imporre, per un massimo di 5 anni, un ulteriore tributo destinato a finanziare (per un massimo del 30% del costo complessivo) particolari categorie di opere nel territorio comunale previste dagli strumenti di pianificazione urbanistica. L’ISCOP da corrispondere viene determinata applicando alla base imponibile dell’IMU un’aliquota fissa dello 0,5 (x1000).

Da ultimo si ricorda l’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero), imposta dovuta da tutte le persone fisiche residenti in Italia che possiedono beni immobili all’estero. I beni soggetti ad Ivie sono tutti i fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati. L’aliquota è pari, ordinariamente, allo 0,76% del valore dell’immobile ed è possibile dedurre dall’Ivie l’eventuale imposta patrimoniale versata allo Stato in cui è situato l’immobile.

Dalla disamina appena effettuata delle più rilevanti imposte gravanti sulla proprietà immobiliare (e sulle sue vicende) si evince come la normativa tributaria in questione sia estremamente complessa e mutevole, costantemente oggetto di modifiche da parte del legislatore per meglio adattarsi ai mutevoli scenari politici, a discapito dell’esigenza fortemente sentita di un quadro più coerente ed ordinato della materia, che non sia solo riconducibile ad esigenze di cassa ma sia indice di una politica fiscale ispirata a criteri di efficienza ed equità.