Garanzie per l’acquisto degli immobili: ecco le novità

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Con la famosa legge 210 del 2005 per mettere ordine nel settore dell’edilizia, per la tutela degli acquirenti rispetto alle conseguenze per i fallimenti immobiliari, il legislatore intese porre un in essere un innovativo intervento per regolare sia i rischi “in itinere” cioè quelli inerenti la fase di acquisto degli immobili in costruzione, sia i rischi successivi all’acquisto riconducibili a quanto contemplato nell’art. 1669 del codice civile alla voce “vizi occulti.
Il successivo decreto legislativo 122/2005 approfondì all’art. 2 quanto riguardava la fidejussione per la garanzia delle somme versate a titolo di anticipo per l’acquisto di cosa futura e l’art. 4 la garanzia decennale postuma per la garanzia dei vizi occulti di cui è responsabile il costruttore.
Si trattava oggettivamente di una scelta innovativa ed importante che contemplava anche la costituzione di un Fondo per i Fallimenti Immobiliari – presso la Consap – alimentato da un contributo calcolato sui contratti assicurativi a tutela degli acquirenti.
Dopo un poco di anni di esperienza, considerato anche l’alto tasso di elusione – si parla di stime intorno al 70% – soprattutto per la decennale postuma a causa di un blando sistema sanzionatorio, il Legislatore ha inteso intervenire con una apprezzabile volontà di manutenere e migliorare un provvedimento legislativo che trovava un’importante fondamento nella tutela degli acquirenti gli immobili, con particolare attenzione a quelli in costruzione.
Le innovazioni adottate con il Decreto Legislativo n. 14 del gennaio 2019 con gli articoli che vanno dal 385 al 389, entrato in vigore lo scorso 15 marzo sono importanti e numerose; per questo si rende necessario un approfondimento schematico al fine di poterle segnalare in modo corretto.
Innanzitutto è sancito l’obbligo di stipula del contratto preliminare con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, con l’obbligo del notaio alla verifica del rilascio della fideiussione e dell’assicurazione decennale postuma. Ne consegue che non sarà più possibile eludere le garanzie di legge e considerati i rating di affidamento per i “soggetti da garantire” con le fidejussioni e i controlli pretesi dalle assicurazioni per il rilascio delle decennali postume, ne dovrebbe conseguire un miglioramento della qualità imprenditoriale e una elevazione degli standard qualitativi degli immobili costruiti.
Fondamentale è il passaggio secondo il quale l’acquirente non può rinunciare alle garanzie e l’indicazione dettagliata dei casi di crisi e di default del costruttore in cui è possibile escutere la garanzia. Ovviamente non manca il dettaglio inerente le caratteristiche di massima della garanzia fidejussoria, anche se l’esperienza ha suggerito di demandare ad uno specifico Decreto Ministeriale la redazione di un testo base che possa essere di tutela per tutti. E su questo punto si auspica anche un’audizione dei tecnici di settore onde evitare l’adozione di procedure sgradite alle Compagnie di Assicurazione: considerando l’obbligatorietà di queste garanzie, l’assenza di operatori disponibili ad emettere dette polizze potrebbe costituire un evidente ostacolo alla crescita del settore dell’edilizia privata.
Infine molto interessante è anche l’indicazione degli elementi essenziali del preliminare di vendita che arricchiscono in modo vincolante questo negozio giuridico che tante vittime ha fatto per il passato. Si stima che dal 2006 a oggi si sono registrati ben 17mila fallimenti nel settore immobiliari (oltre cento al mese) con un’ipotesi di un danno a carico di piccoli acquirenti che supera i quattro miliardi di euro.
La norma, come detto, è in vigore dal 15 marzo scorso e si applica anche ai contratti per i quali non sia stato ancora rilasciato il permesso di costruire. Anche questa scelta, che rivela lo scopo di tutela per gli acquirenti, appare assolutamente condivisibile.

Salvatore Magliocca